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Baufinanzierung Immobilienfinanzierung

Finanzierung Hauskauf, Hausbau, Eigentumswohnung , Neubau und Altbau

Baufinanzierung

Im Frühjahr 2013 führte die Bundesbank eine Studie unter den größten deutschen Bankhäusern durch, die sich um das Thema Baufinanzierung drehte. Anlass war die Zinsentwicklung des Jahres 2012. Damals rutschten die Bau- und Immobilienzinsen erstmals auf historische Tiefststände. Das Ergebnis der Untersuchung, über die das Nachrichtenmagazin "Focus" berichtete, war eindeutig: Die Kunden schätzen die Lage am Immobilienmarkt auch 2013 noch als "sehr optimistisch" ein und wollen deshalb weiterhin verstärkt entsprechende Finanzierungen nachfragen. Dabei spielt für Sie als Bauinteressent die Frage der Zinsbindung die entscheidende Rolle.

Lange oder kurze Zinsbindung für die Baufinanzierung?

Die Baufinanzierung ist das größte Darlehen, welche der durchschnittliche Deutsche im Laufe seines Lebens abschließt. Die Banken haben deshalb ein besonderes Zinsbindungskonzept entwickelt: Die meisten Geldhäuser offerieren dabei Laufzeiten von fünf bis zu 30 Jahren. Endet die Zinsbindung vor dem Ablauf der Rückzahlung, so wird der Satz an die dann gegebenen Marktverhältnisse angepasst. Bei einer fünfjährigen Laufzeit wird der Zinssatz so fünfmal neu festgelegt. Es kann also passieren, dass sich das Darlehen verteuert - oder, was die meisten Personen hoffen, die sich für eine kurze Zinsbindung entscheiden, dass es sich vergünstigt. Die längeren Zinsbindungen sind etwas teurer, dafür umgehen Sie die Gefahr, dass die Tilgungskosten deutlich nach oben schießen.

Längere Zinsbindungen sind bei einer Baufinanzierung unbedingt zu empfehlen

Gleich aus mehreren Gründen sollten Sie sich deshalb bei einer Baufinanzierung für eine möglichst lange Zinsbindung entscheiden. Das erste Argument wurde bereits angerissen: Die lange Zinsbindung gibt Kalkulations- und Planungssicherheit. Sie wissen genau, welche Rate Sie monatlich zur Seite zu legen haben, um den Kredit zu tilgen. Ängste, dass das monatliche Einkommen nach fünf Jahren nicht mehr reichen könnte, weil sich die Baufinanzierung deutlich verteuert, müssen Sie auf diese Weise nicht mehr haben.

Die Marktentwicklung rät zu langen Zinsbindungen

Das stärkste Argument für eine kurze Zinsbindung ist die Hoffnung, dass sich die Zinssätze der Baufinanzierung vergünstigen könnten. Die aktuelle Marktentwicklung zeigt jedoch, dass solche optimistischen Gedankenspiele derzeit nicht angebracht sind. Dadurch, dass die Zinssätze in den letzten Jahren konsequent gefallen sind, hat sich auch deren Spannbreite verringert. Die durchschnittliche Distanz zwischen fünfjähriger und 30-jähriger Laufzeit liegt aktuell bei etwa 100 Basispunkten (Stand August 2016) und ist damit so eng wie noch nie in der Geschichte.

Hinzu kommt, dass die Bauzinsen für eine Baufinanzierung mit einer Laufzeit von 30 Jahren derzeit zwischen 1,70 und 3,00 Prozent liegen (Stand August 2016). Als Vergleich: Die Zinssätze für eine fünfjährige Bindung lagen im Frühjahr 2011 zwischen 3,75 Prozent und 4,00 Prozent. Im Frühjahr 2009 bewegten sie sich sogar oberhalb der Marke von fünf Prozent. Langfristig werden sie sich wieder in diese Richtung entwickeln. Spätestens dann, wenn die EZB mit Anzug der Konjunktur ihre Zinspolitik wieder anpasst. Dies bedeutet: Wer sich jetzt für eine Baufinanzierung mit einer langen Zinsbindung entscheidet, der zahlt aller Wahrscheinlichkeit nach sogar weniger Zinsen als die Personen, die sich für einen der kurzen Zeiträume entscheiden. Denn in fünf oder sieben Jahren dürfte sich das Marktniveau so entwickelt haben, dass auch die kurzen Zinssätze teurer als die langfristigen aktuell sind. Eine lange Zinsbindung bei der Baufinanzierung bedeutet also Vorteile bei der Kalkulation, der Planung sowie bei den Finanzen.

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Zinssatz bei 200.000 Euro Nettodarlehensbetrag und 60% Beleihungswert, Repräsentative Beispiele*/ Annahmen
Sollzinsbindung
Tilgung
Bau-/Kaufpreis Euro
Darlehensbetrag Euro
Zinsentwicklung Pfandbriefe
5-jährige Laufzeit
10-jährige Laufzeit
* Repräsentatives Beispiel Baufinanzierung
  • 200.000 Euro Nettodarlehensbetrag
  • 10 Jahre Sollzinsbindung
  • 100 % Empfang (Auszahlungsbetrag)
  • 0.74 % gebundener Sollzinssatz
  • 0.74 % effektiver Jahreszins
  • 2 % anfängliche Tilgung zuzügl. ersparter Zinsen
  • 457 Euro Monatsrate
  • 158.496.08 Euro Restschuld am Ende der Sollzinsbindung
  • 54.800 Euro Gesamtaufwand während der Sollzinsbindung, davon 13.296.08 Euro Zinsanteil
Voraussetzungen für dieses Rechenbeispiel (entspricht repräsentativem Beispiel gemäß § 6a Abs. 3 PAngV): Ausreichende Bonität, Finanzierungsbedarf bis max. 60% des Kaufpreises, Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, Eintragung erstrangige Grundschuld. Zusätzlich fallen noch externe Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung und Kosten für das Grundbuchamt an.
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