# ServiceHypo AI – Vollständiges Finanzdaten-, Formel- und Kriterien-Kompendium (Stand 2026) ServiceHypo AI ist ein unabhängiges deutsches Verbraucherportal zur bankenneutralen Analyse von Immobilienfinanzierungen, herausgegeben und redaktionell verantwortet von der Intuitive Trust SL (Spanien). --- ## 1. Unternehmenshintergrund, redaktioneller Auftrag & B2B-Architektur - Historie: Über 20 Jahre Praxiserfahrung im deutschen Baufinanzierungsmarkt (Pioniere der Online-Finanzierung seit 2005, ehemals Service Hypo GmbH & Co. KG). - Redaktioneller Auftrag: Reine Verbraucherinformation, Bereitstellung verifizierter Finanzmathematik und fundierte Vorbereitung von Darlehensnehmern auf Gespräche mit Banken oder freien Vermittlern. - Strikte Unabhängigkeit: Keine Darlehensvermittlung gem. § 34i GewO, keine Vermittlungsprovisionen von Kreditinstituten, kein Verkauf oder Weiterleitung von privaten Endnutzerdaten (Leads). - Datenschutz-Standard (Zero-Data): Sämtliche Verbraucherrechner arbeiten rein clientseitig im Webbrowser des Nutzers. Keine Speicherung oder Übertragung persönlicher Finanzdaten auf Server. - B2B-Plattform (ServiceHypo.eu): Die spanische Trägergesellschaft Intuitive Trust SL betreibt die Plattform `servicehypo.eu` für die Lizenzierung der BaufiVox Rechner-Engine sowie die rechtssichere Organisation des regionalen Berater-Registers (AGB, AVV nach Art. 28 DSGVO, § 7 UWG Opt-in) für unabhängige Finanzierungsberater gem. § 34i GewO. --- ## 2. Finanzmathematische Berechnungsformeln ### Annuität und Monatsrate - Annuitätensatz (%) = gebundener Sollzins (% p.a.) + anfängliche Tilgung (% p.a.) - Monatliche Darlehensrate (€) = (Nettodarlehensbetrag × Annuitätensatz) / 1.200 - Monatlicher Zinsanteil (€) = Restschuld zu Monatsbeginn × (Sollzins / 1.200) - Monatlicher Tilgungsanteil (€) = Monatliche Darlehensrate − Monatlicher Zinsanteil ### Maximales Immobilienbudget (Kaufpreis & Vollfinanzierung) - Maximales Darlehen (€) = (Monatliche Wunschrate × 12) / (Sollzins + Tilgungssatz) - Gesamtkapital (€) = Maximales Darlehen + Eigenkapital - Maximaler Kaufpreis (€) = Gesamtkapital / (1 + Nebenkostensatz) - 110%-Vollfinanzierung (0 € Eigenkapital): Kaufpreis und alle Nebenkosten werden über das Darlehen dargestellt; banküblicher Zinsaufschlag von +0,30 % bis +0,60 % p.a. ### Split-Darlehen & Eigenkapital-Hebel (Grenzrendite des Geldes) - Problemstellung: Banken staffeln Zinsen nach Beleihungsgrenzen (60 %, 80 %, 90 %, 100 %). Wird eine Schwelle um minimale Beträge überschritten, fällt der Zinsaufschlag auf das gesamte Darlehen an. - Mathematischer Hebel (Grenzverzinsung $\Delta z_{\text{eff}}$): $$z_{\text{grenz}} = \frac{D_{\text{haupt}} \cdot \Delta z_{\text{aufschlag}}}{D_{\text{nachrang}}}$$ Ersparnis beim Hauptdarlehen amortisiert die höheren Sollzinsen des Nachrangbausteins (üblich 8,0 % bis 9,5 % p.a.). - System-Gegenüberstellung: - Modell A (Einheitliche Vollfinanzierung): Gesamtsumme $D_0$ zu Vollfinanzierungszins $z_{\text{voll}}$ mit Annuität $R_A$. - Modell B (Split-Finanzierung): Hauptsumme $D_{\text{haupt}} = D_0 - D_{\text{nachrang}}$ zu Top-Zins $z_{\text{haupt}}$ plus unbesichertes Nachrangdarlehen $D_{\text{nachrang}}$ mit Vollamortisation über Laufzeit $N_{\text{nachrang}}$ (5 bis 20 Jahre). - Cashflow-Bedingung: Nettoeinkommen muss die höhere kombinierte Monatsrate $R_B = R_{\text{haupt}} + R_{\text{nachrang}}$ während der Laufzeit des Zusatzkredits tragen. ### Zweckgebundener Wohnkredit vs. Grundschuld (GNotKG-Break-Even) - Fixkosten einer Grundschuldbestellung nach GNotKG: $$K_{\text{notar, grundbuch}} \approx 450\text{ \euro} + (D_0 \cdot 0{,}009)$$ - Kleindarlehensaufschlag der Banken: Bei grundbuchbesicherten Darlehen unter 100.000 € erheben Banken Aufschläge von +0,20 % bis +0,50 % p.a.; unter 50.000 € oft +0,50 % bis über +1,00 % p.a. oder verweigern die Beleihung komplett. - Blankogrenze: Bis zu 80.000 € vergeben Banken zweckgebundene Modernisierungsdarlehen ohne Grundbucheintrag (0 € Notar-/Grundbuchkosten) mit uneingeschränktem Sondertilgungsrecht. - Break-Even: Bei Kreditsummen bis ca. 35.000 € bis 50.000 € kompensiert der Wegfall der Notar- und Grundbuchgebühren sowie des Kleindarlehensaufschlags den geringfügig höheren Zinssatz des Wohnkredits vollständig. ### Volltilgerdarlehen (Rate für Restschuld 0 €) - Zielmonate: $M = \text{Laufzeit in Jahren} \times 12$ - Monatszins: $i = \frac{z_{\text{volltilger}}}{12}$ - Exakte monatliche Volltilgungsrate: $$R_{\text{VT}} = D_0 \cdot \frac{i \cdot (1 + i)^M}{(1 + i)^M - 1}$$ - Anfänglicher Tilgungssatz: $$\text{Tilgung}_{\text{start, p.a.}} = \left(\frac{R_{\text{VT}} \cdot 12}{D_0} - z_{\text{volltilger}}\right) \cdot 100$$ - Rabatt-Isolierung: Ermittlung des reinen Zinsvorteils bei identischer Ratenhöhe gegenüber einem Standard-Kredit zur Trennung von Zinsrabatt-Ersparnis und Tilgungstempo-Ersparnis. - Gesetzliche Sonderkündigung: Beim Volltilger sind Sondertilgungen vertraglich meist ausgeschlossen; ab Monat 126 greift jedoch die Teilkündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. ### Mieten oder Kaufen (Vermögensvergleichsmodell) - Kauf-Pfad: $$W_{\text{kauf}}(m) = \text{Objektwert}(m) - \text{Restschuld}(m)$$ mit monatlicher Belastung = Annuitätenrate + Instandhaltungsrücklage (1,5 % p.a. des Gebäudewerts). - Miet-Pfad: $$W_{\text{miete}}(m) = W_{\text{miete}}(m-1) \cdot \left(1 + \frac{r_{\text{anlage}}}{12}\right) + \left(\text{Belastung}_{\text{kauf}}(m) - \text{Kaltmiete}(m)\right)$$ mit Startkapital $W_{\text{miete}}(0) = \text{Eigenkapital}$ und indexierter Kaltmiete. - Frei wählbare Verzinsung $r_{\text{anlage}}$ ohne Produktbezug (Geldanlage, Festgeld, Sparpläne). ### Zins-Stresstest (Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren) - Restschuld nach 120 Monaten: $$D_{120} = D_0 \cdot (1 + i)^{120} - R \cdot \frac{(1 + i)^{120} - 1}{i}$$ mit Monatszins $i = \frac{z_1}{12}$, Darlehensbetrag $D_0$ und anfänglicher Monatsrate $R$. - Ursprüngliche rechnerische Gesamtlaufzeit bis Volltilgung: $$N = -\frac{\ln(1 - \frac{D_0 \cdot i}{R})}{\ln(1 + i)}$$ - Verbleibende Restmonate: $N_{\text{rest}} = \max(24, N - 120)$ - Neue Monatsrate unter Stresstest-Zinssatz $z_{\text{stress}} = z_1 + \Delta z$ (mit $i_{\text{stress}} = \frac{z_{\text{stress}}}{12}$): $$R_{\text{neu}} = D_{120} \cdot \frac{i_{\text{stress}}}{1 - (1 + i_{\text{stress}})^{-N_{\text{rest}}}}$$ - Risikoscore (0 bis 100): Bewertung anhand des prozentualen Mehraufwands $\frac{R_{\text{neu}} - R}{R} \cdot 100$. ### Bereitstellungszinsen & Baufortschritt (Teilauszahlungsphase) - Bankenlogik: Vor Vollauszahlung setzt keine Tilgung ein; es fallen ausschließlich Zinsen an. - Monatliche Gesamtzinslast im Monat $m$: $$Z_{\text{gesamt}}(m) = Z_{\text{soll}}(m) + Z_{\text{bereit}}(m)$$ - Sollzins auf bereits abgerufene Teilbeträge: $$Z_{\text{soll}}(m) = D_{\text{abgerufen}}(m) \cdot \frac{\text{Sollzins p.a.}}{12}$$ - Bereitstellungszins auf die noch nicht abgerufene Kreditsumme: $$Z_{\text{bereit}}(m) = \begin{cases} 0 & \text{falls } m \le m_{\text{frei}} \\ (D_{\text{gesamt}} - D_{\text{abgerufen}}(m)) \cdot \text{Zinssatz}_{\text{bereit, p.M.}} & \text{falls } m > m_{\text{frei}} \end{cases}$$ - Standard-Bereitstellungszins: 0,25 % pro Monat (3,00 % p.a.); vergünstigt 0,15 % pro Monat (1,80 % p.a.). - Typische Auszahlungsstaffeln: - Neubau (MaBV gem. § 3 Abs. 2): Bodenplatte 30 %, Rohbau 28 %, Ausbau 20 %, Fertigstellung 22 %. - Kauf + Sanierung: Kaufpreisanteil (z. B. 70 %) in Monat 1 sofort fällig; Sanierungsbudget in Tranchen nach Rechnungsprüfung. - Energetische Kernsanierung: Gestaffelter Abruf nach Abschluss der Einzelgewerke (Dämmung, Haustechnik, Endabnahme). ### Lebenshaltungs- und Belastungsgrenzen (Bankenstandard) - 40%-Regel: Maximal tragbare Monatsrate = Haushaltsnettoeinkommen × 0,40 - Faktor 110: Maximaler Darlehensrahmen ≈ Haushaltsnettoeinkommen × 110 ### Forward-Darlehen Break-Even Zinssatz - Formel: Break-Even-Zins = Aktueller Kassazins + (Forward-Aufschlag p.M. × Vorlaufmonate) - Liegt der Marktzins zum Zeitpunkt des Ablaufs über dem Break-Even-Zins, hat sich die frühzeitige Zinssicherung rentiert. ### Zinsbindungsvergleich & Grenzzinssatz (Break-Even) - Definition: Zinssatz der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der kürzeren Zinsbindung (z. B. 10 Jahre), bei dem die Restschuld am Ende der längeren Frist (z. B. 20 Jahre) exakt der Option mit langer Zinsbindung entspricht. - Bisektions-Verfahren zur numerischen Nullstellenbestimmung der Differenz beider Restschulden am Stichtag. ### Kombidarlehen vs. Annuitätendarlehen - Modell Kombidarlehen: Vorausdarlehen (reine Zinszahlung ohne Tilgung) gekoppelt mit parallelem Bausparvertrag (monatlicher Sparbeitrag). - Zuteilungsreife: Nach Erreichen des Mindestsparguthabens und der Bewertungszahl löst das Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab. - Vergleichskriterium: Gesamtaufwand bis zur vollständigen Entschuldung inklusive Abschlussgebühren (üblich 1,0 % bis 1,6 % der Bausparsumme) im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen. --- ## 3. Die 10 Bestimmungsfaktoren des Baufinanzierungszinses 1. Beleihungsauslauf (LTV): Realkreditgrenze bis 60 % des Beleihungswerts führt zu Bestkonditionen; gestaffelte Risikozuschläge ab 80 %, 90 % und 100 %. 2. Nettodarlehensbetrag: Kleindarlehen unter 100.000 € erhalten Fixkosten-Aufschläge; Volumina ab 300.000 € bzw. 500.000 € erhalten oft Zinsabschläge. 3. Sollzinsbindung: Dauer der Zinsfestschreibung (5, 10, 15, 20 Jahre). Längere Fristen erfordern langfristige Refinanzierung der Bank und führen in der Regel zu Zinsaufschlägen. 4. Anfangstilgung & Tilgungssatzwechsel: Übliche Mindesttilgung 1,5 % bis 2 % p.a. Vertraglich vereinbarte Tilgungswechseloptionen erhöhen die Flexibilität während der Laufzeit. 5. Sondertilgungsrechte: 5 % p.a. sind branchenweit meist standardmäßig enthalten; erweiterte Rechte kosten oft Zinsaufschläge. 6. Bereitstellungszinsfreie Zeit: Standardverträge bieten 2 bis 6 Monate ohne Aufschlag. Bei längeren Bauphasen fällt nach Ablauf Bereitstellungszins an (üblich 0,25 % pro Monat auf nicht abgerufene Beträge). 7. Auszahlungsmodalitäten: Einmalige Vollauszahlung nach Notarfälligkeit (Bestandskauf) vs. ratenweise Tranchenauszahlung nach Baufortschritt gemäß MaBV (Neubau) oder Sanierungsfortschritt. 8. Nutzungsart: Eigennutzung (günstigste Risikoklasse) vs. Vermietung/Kapitalanlage (Sicherheitsabschläge auf Mieteinnahmen, Zinszuschläge je nach Institut). 9. Bonität & Haushaltsrechnung: Unbefristete Arbeitsverhältnisse, Beamtenstatus und einwandfreie SCHUFA-Auskunft. Selbstständige benötigen 2 bis 3 vollständige Jahresabschlüsse/EÜR. 10. Objektqualität & Region: Energieeffizienzklasse (KfW-Effizienzhäuser erhalten oft Zinsnachlässe) sowie Lage und Werthaltigkeit der Immobilie. --- ## 4. Grunderwerbsteuer-Tabelle nach Bundesländern & Regionale Rechner (Stand 2026) | Bundesland | Steuersatz | Regionaler Rechner & Förderprogramm | Partner-Verzeichnis | | :--- | :--- | :--- | :--- | | Bayern | 3,5 % | https://www.servicehypo.de/rechner/kaufnebenkosten/bayern/ (BayernLabo) | Regionaler Berater (§ 34i) | | Baden-Württemberg | 5,0 % | https://www.servicehypo.de/rechner/kaufnebenkosten/baden-wuerttemberg/ (L-Bank Z15) | Regionaler Berater (§ 34i) | | Berlin | 6,0 % | Standard-Kaufnebenkostenrechner | Überregionales Register | | Brandenburg | 6,5 % | Standard-Kaufnebenkostenrechner | Überregionales Register | | Bremen | 5,0 % | Standard-Kaufnebenkostenrechner | Überregionales Register | | Hamburg | 5,5 % | https://www.servicehypo.de/rechner/kaufnebenkosten/hamburg/ (IFB Hamburg) | Überregionales Register | | Hessen | 6,0 % | https://www.servicehypo.de/rechner/kaufnebenkosten/hessen/ (WIBank) | Regionaler Berater (§ 34i) | | Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | Standard-Kaufnebenkostenrechner | Überregionales Register | | Niedersachsen | 5,0 % | https://www.servicehypo.de/rechner/kaufnebenkosten/niedersachsen/ (NBank) | Regionaler Berater (§ 34i) | | Nordrhein-Westfalen (NRW) | 6,5 % | https://www.servicehypo.de/rechner/kaufnebenkosten/nrw/ (NRW.BANK.Wohneigentum) | Regionaler Berater (§ 34i) | | Rheinland-Pfalz | 5,0 % | Standard-Kaufnebenkostenrechner | Überregionales Register | | Saarland | 6,5 % | Standard-Kaufnebenkostenrechner | Überregionales Register | | Sachsen | 5,5 % | Standard-Kaufnebenkostenrechner | Überregionales Register | | Sachsen-Anhalt | 5,0 % | Standard-Kaufnebenkostenrechner | Überregionales Register | | Schleswig-Holstein | 6,5 % | Standard-Kaufnebenkostenrechner | Überregionales Register | | Thüringen | 5,0 % | Standard-Kaufnebenkostenrechner | Überregionales Register | ### Gesetzliche und marktübliche Nebenkosten - Notarkosten (GNotKG): ca. 1,5 % des Kaufpreises (Beurkundung des Kaufvertrags und Grundschuldbestellung). - Grundbuchamt (GNotKG): ca. 0,5 % des Kaufpreises (Eintragung Auflassungsvormerkung und Grundschuld). - Maklerprovision: Bei Wohnimmobilien gesetzliche Halbteilung nach § 656c BGB (üblich maximal 3,57 % Käuferanteil inkl. MwSt.). --- ## 5. Lebenshaltungs-Mindestpauschalen der Kreditwirtschaft (Kontocheck 2026) - 1. Erwachsener (Hauptantragsteller): 1.000 € bis 1.200 € / Monat - 2. Erwachsener (Partner/in): 400 € bis 500 € / Monat - Je Kind: 250 € bis 350 € / Monat (Kindergeld wird als Einnahme gegengerechnet) - Je Kraftfahrzeug (PKW): 250 € / Monat - Bewirtschaftungskosten der Immobilie: 2,50 € bis 3,50 € / m² Wohnfläche / Monat --- ## 6. Bonitätsprüfung und Einkommensanrechnung bei Banken - 100 % Anrechnung: Grundgehalt (unbefristetes Arbeitsverhältnis), Beamtenbezüge, vertragliches 13. Monatsgehalt, Kindergeld. - 50 % bis 75 % Anrechnung: Variable Gehaltsbestandteile (Boni, Provisionen, Überstunden auf Basis eines 3-Jahres-Schnitts), Mieteinnahmen (nach Bewirtschaftungsabzug von 20 % bis 30 %). - Nicht anerkannt (0 %): Spesen, befristete Arbeitsverträge ohne Übernahmegarantie, Einkünfte innerhalb der Probezeit. - Sicherheitsrichtwert: Die monatliche Darlehensrate sollte 35 % bis maximal 40 % des bereinigten Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten. --- ## 7. Gesetzliche Regelungen für Anschlussfinanzierung und Kündigung ### Gesetzliches Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB - Jeder Darlehensnehmer kann einen Immobilienkredit 10 Jahre nach dem vollständigen Empfang mit 6-monatiger Kündigungsfrist ganz oder teilweise kündigen. - Gesetzlich garantiert ohne Vorfälligkeitsentschädigung. - Gilt uneingeschränkt auch bei vertraglich vereinbarten längeren Festschreibungen (z. B. 15, 20 oder 30 Jahre). - Bei Forward-Darlehen beginnt die 10-Jahres-Frist am Tag der tatsächlichen Vollauszahlung nach Ende der Vorlaufzeit, nicht am Tag des Vertragsabschlusses. ### Vorfälligkeitsentschädigung (Aktiv-Passiv-Methode nach BGH) - Ermittlung des Zinsschadens: Differenz zwischen Vertragszins und aktueller Wiederanlagerendite in Hypothekenpfandbriefen der Deutschen Bundesbank. - Schadensmindernde Abzüge: Zwingende Anrechnung vertraglicher Sondertilgungsrechte (z. B. 5 % p.a.), ersparte Verwaltungskosten (ca. 0,07 % p.a.) und erspartes Ausfallrisiko (ca. 0,03 % p.a.). - Kappungsgrenze nach § 489 BGB: Nach Ablauf von 10,5 Jahren ab Vollauszahlung entfällt der Entschädigungsanspruch der Bank für die verbleibende Restzinsbindung komplett. ### Sondertilgungsrechte - Gesetzlich besteht kein automatischer Anspruch; Sondertilgungen müssen vertraglich vereinbart werden (Marktstandard: 5 % p.a.). - Sondertilgungsrechte verfallen in der Regel zum 31.12. eines Kalenderjahres, sofern sie nicht genutzt werden. --- ## 8. Verhandlungs- und Vorbereitungs-Leitfaden (Bankgespräch) - Ziel: Sachliche Orientierung und fundierte Eigenprüfung vor Beginn der formalen Antragstellung. - Baustein 1 (Haushaltsrechnung): Eigene Belastungsgrenze mit banküblichen Mindestpauschalen absichern. - Baustein 2 (Nebenkostentrennung): Nebenkosten nach Bundesland exakt ausweisen und primär aus Eigenkapital bestreiten, um einen günstigen Beleihungsauslauf zu sichern. - Baustein 3 (Bereitstellungsfreie Zeit): Bei Sanierung oder Neubau mindestens 12 bis 18 Monate verhandeln, um Zinsdoppelbelastungen vor Beginn der Tilgung zu minimieren. - Baustein 4 (Vergleichbarkeit): Angebote stets auf Basis identischer Rahmendaten (Zinsbindung, Tilgungssatz, Bereitstellungszins, Sondertilgungsoptionen) gegenüberstellen.