Vollfinanzierung - Welche Erfahrung gibt es?

Finanzieren ohne Eigenkapital - was Sie darüber wissen sollten.

Immer wieder taucht es in den Medien auf, dass eine Vollfinanzierung teuer und gefährlich sei. Was ist wirklich dran? Ist diese Pauschalisierung vielleicht zu oberflächig? Egal ob Vollfinanzierung, Baufinanzierung ohne Eigenkapital, Hausfinanzierung, Hauskredit oder Hauskauf ohne Eigenkapital - immer wieder geht es um ein und dieselbe Idee: Das Haus oder die Eigentumswohnung vollständig über eine Bank zu finanzieren. Das Finanzierungsmodell ist nicht neu. Auch schon in den 90er Jahren gab es Banken, die ihren Kunden so den Wunsch von der eigenen Immobilie finanzierten. Es war ein Nischengeschäft in Deutschland, denn in den 90er Jahren lagen die Hypothekenzinsen für zehnjährige Zinsfestschreibungen noch zwischen 6 und 8 Prozent und nur eine kleine Zielgruppe konnte sich tatsächlich die Finanzierung ohne Eigenkapital leisten.

"In den 90er Jahren konnten sich nur wenige Interessenten eine Vollfinanzierung leisten ...und heutzutage?"

Im europäischen Ausland, beispielsweise in den Niederlanden, war und ist es schon immer üblich, mit wenig oder keinem Eigenkapital das Häuschen zu finanzieren und so geschah, was zu erwarten war, dass Anfang / Mitte der 2000er Jahre die ersten niederländischen Banken das Finanzierungsmodell der Vollfinanzierung nach Deutschland exportierten. Denn zu jener Zeit waren die Baufinanzierungszinsen auch in Deutschland, nicht zuletzt dank der Euro-Einführung, im Sinkflug und Wohneigentum wurde langsam bezahlbar. Mit der Finanzkrise haben sich die niederländischen Kreditinstitute wieder zurückgezogen und einige deutsche Kreditinstitute hatten das zwischenzeitlich immer beliebtere Finanzierungsmodell für sich entdeckt.

"Mit dem Sinken der Baugeldzinsen wurde die Vollfinanzierung auch in Deutschland bezahlbar und somit interessant."

Ist eine Vollfinanzierung teuer und welche Alternativen gibt es?

Wenn man eine Immobilie finanziert, dann schaut die Bank, ob die Immobilie den Wert des benötigten Darlehens widerspiegelt. Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen, um so geringer ist für die Bank das Risiko. Daraus resultierend, erheben die Banken mit steigenem Risiko einen Zinsaufschlag auf den Baugeldzins. Somit ist es richtig, dass Sie für eine Hausfinanzierung, bei der Sie kein Eigenkapital einsetzen, höhere Zinsen zahlen. Doch welche Alternative gibt es, wenn Sie über kein nennenswertes Eigenkapital verfügen?

Sie können versuchen, neben der ständig steigenden Miete noch Eigenkapital anzusparen. Die Erfahrung zeigt, dass diese Variante die meisten Kaufinteressenten überfordert und bei den derzeit erzielbaren Guthabenszinsen wenig sinnvoll ist. Sie sparen gegen die Inflation an und laufen Gefahr, in ein bis zwei Jahren zwar möglicherweise eine ansehnliche Summe Eigenkapital angespart zu haben, dann aber mit höheren Zinsen konfrontiert zu werden.

Sie können aber auch auf Wohneigentum verzichten und bis zum Lebensende Miete zu zahlen. Die Miete wird bestimmt nicht auf dem jetzigen Niveau verharren, sondern immer weiter steigen, steigen und steigen. Ihr Vermieter freut sich, bezahlen Sie doch mit Ihrer Miete seine Baufinanzierung.

Das sind keine Alternativen für Sie? Dann denken Sie so, wie viele andere Kauf- und Bauwillige.

"Die Miete steigt ein Leben lang und Sie können nichts dagegen tun?"

Mit der Vollfinanzierung Ihrer eigenen Immobilie verhindern Sie die Doppelbelastung aus Mietzahlung und gleichzeitiger Ansparung von Eigenkapital. Stattdessen partizipieren Sie sofort vom Mehrwert des Eigentums und bilden gleichzeitig eine solide Grundlage für Ihre Altersvorsorge.

Warum träumen und warten?

Unsere Kunden, die vor 10 oder 15 Jahren eine Vollfinanzierung aufgenommen haben, haben gute Erfahrungen gemacht, freuen sich über die sehr gute Wertentwicklung der Immobilie und partizipieren jetzt von den niedrigen Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung.

Wir bringen Sie bereits jetzt an Ihr Ziel. Wir sind davon überzeugt, das Ihre eigene Immobilie ein schöner und solider Baustein in Ihrer finanziellen Vorsorge ist. Wenn Sie jetzt Ihr eigenes Haus vollfinanzieren, bekommen Sie besonders günstige Zinsen, die sie langfristig sichern können und so bei in der Zukunft steigenden Zinsen die Rate konstant und niedrig halten. Wird zudem die Tilgung so gewählt, dass Ihre Baufinanzierung spätestens zum Rentenalter getilgt ist und Sie bei dann niedrigerem Einkommen "mietfrei" wohnen, dann ist das unserer Meinung nach alles andere als teuer und gefährlich, sondern einfach nur clever und vorsorgend!

"Das ist clever: Günstige Zinsen + lange Zinsbindung = Sicherheit für Ihre Hausfinanzierung ohne Eigenkapital!"

In Zeiten niedriger Zinsen ist es wichtig und klug, die Zinsen langfristig festzuzurren und so einem Zinsänderungsrisiko aus dem Weg zu gehen, unabhängig davon ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Eigenkapital finanzieren. Entscheiden Sie sich, weil der Zins so verlockend günstig aussieht, für eine kurze Zinsbindung von beispielweise 10 Jahren und tilgen Ihre Vollfinanzierung mit nur 2,0% p.a., dann haben Sie bei einem angenommenen Sollzins von 2,5 % von Ihrem Gesamtdarlehen am Ende der Zinsbindung noch immer über 77 % offen. Wurden die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert, beträgt der Beleihungswert noch über 85% des ursprünglichen Objektwertes. Befinden wir uns in 10 Jahren in einer Hochzinsphase, kann der Anschlusszins tatsächlich die Tragbarkeit Ihrer Finanzierung gefährden.

"Optimal: Sicherheit für die gesamte Laufzeit. Wer lange Zinsbindungen wählt, behält die Nase vorn!"

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Baugeld Zinsen vom 20.10.2017

0.74 %
effektiver Jahreszins nach PAngV | 5 Jahre Sollzinsbindung
Sollzinsbindung
Sollzins (gebunden)
effektiver Jahreszins
05 Jahre
0.74 %
0.74 %
10 Jahre
1.12 %
1.13 %
15 Jahre
1.54 %
1.55 %
20 Jahre
1.72 %
1.74 %
25 Jahre
2.01 %
2.03 %
30 Jahre
2.00 %
2.02 %
200.000 Euro Nettodarlehensbetrag | 60% Beleihungswert, Repräsentative Beispiele*/ Annahmen

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Immobiliardarlehensvermittler (§34i Absatz 1 Satz 1 GewO)
Registrierungsnummer: D-W-155-WTPK-72

...weiterführende Angaben/ Impressum

* Repräsentatives Beispiel Baufinanzierung
  • 200.000 Euro Nettodarlehensbetrag
  • 375.000 Euro Kaufpreis der Immobilie
  • 337.500 Euro Beleihungswert
  • 10 Jahre Sollzinsbindung
  • 100 % Empfang (Auszahlungsbetrag)
  • 1.12 % gebundener Sollzinssatz
  • 1.13 % effektiver Jahreszins*
  • 2 % anfängliche Tilgung zuzügl. ersparter Zinsen
  • 120 Monatsraten zu je 520 Euro
  • 157.694.84 Euro Restschuld am Ende der Sollzinsbindung**
  • 62.400 Euro Gesamtaufwand während der Sollzinsbindung
  • davon 20.094.84 Euro Zinsanteil
  • 480 Monatsraten bis zur vollständigen Rückzahlung***
Voraussetzungen für dieses freibleibende Rechenbeispiel eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens (entspricht repräsentativem Beispiel gemäß § 6a Abs. 3 PAngV): Finanzierungsbedarf bis max. 60% des vom Kreditinstitut ermittelten Beleihungswertes, Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, Eintragung einer erstrangigen Briefgrundschuld und vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objektbewertung.
* Zusätzlich fallen noch externe Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung und Kosten für das Grundbuchamt sowie weitere Kosten an, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins.
** Mit der Zinsbindung hat die Baufinanzierung einen festen Zinssatz für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum. Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung nicht vollständig zurückgezahlt, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Der Zinssatz für dieses neue Darlehen kann erheblich vom ursprünglichen Zinssatz abweichen. Dadurch kann entweder die monatliche Rate steigen oder die Laufzeit der Baufinanzierung verlängert sich. Bitte beziehen Sie daher bei der Planung Ihrer Baufinanzierung die Monatsrate, den Tilgungssatz und die Sondertilgungen mit der sich daraus ergebenden Gesamtlaufzeit in Ihre Überlegungen der richtigen Wahl der Zinfestschreibungszeit ein.
*** Bei der fiktiven Laufzeitberechnung der Baufinanzierung wurde Zins- und Tilgungskonstanz über die gesamte Laufzeit vorausgesetzt.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital, eine sogenannte Vollfinanzierung, oder mit geringerem Eigenkapital entsprechend mit Zinsaufschlägen.
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