Die drei Eigenkapital-Stufen bei der Baufinanzierung
Nicht jeder Immobilienkäufer verfügt über ein großes Barvermögen. Banken teilen Kreditnehmer daher anhand ihrer Eigenkapitalquote in drei Risikostufen ein:
Sie zahlen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten aus eigener Tasche (ca. 8,5 % bis 12 % je nach Bundesland). Der eigentliche Immobilienwert wird zu 100 % fremdfinanziert. Banken verlangen hierfür einen leichten Zinsaufschlag von ca. 0,20 % bis 0,40 %.
Sie decken die Nebenkosten und bringen zusätzlich 20 % des Kaufpreises mit. Ihr Beleihungsauslauf liegt bei maximal 80 %. Das Darlehensrisiko der Bank sinkt drastisch, weshalb Sie marktführende Top-Zinsen ohne Risikoaufschläge erhalten.
Liegt die Kreditsumme bei 60 % oder weniger des Beleihungswertes, gilt das Darlehen als sogenannter Realkredit (pfandbrief-fähig). Kreditinstitute gewähren hier die absolut niedrigsten Basiszinsen.
Zahlenbeispiel: Wie stark beeinflusst Eigenkapital die Kosten?
Die Tabelle zeigt den konkreten Unterschied bei einem Kaufpreis von 400.000 € und geschätzten Kaufnebenkosten von 40.000 € (10 %) über eine 10-jährige Zinsbindung mit anfänglich 2,0 % Tilgung:
| Finanzierungsmodell | Eigenkapital | Kreditsumme | Sollzins (ca.) | Monatsrate | Zinskosten (10 J.) |
|---|---|---|---|---|---|
| 110%-Finanzierung (Ohne EK) | 0 € | 440.000 € | 4,15 % | 2.255 € | 158.400 € |
| 100%-Finanzierung (Nur NK) | 40.000 € | 400.000 € | 3,85 % | 1.950 € | 133.200 € |
| 80%-Finanzierung (20% + NK) | 120.000 € | 320.000 € | 3.85 % | 1.453 € | 95.100 € |
| 60%-Finanzierung (Bestzins) | 200.000 € | 240.000 € | 3,35 % | 1.070 € | 69.400 € |
Das Einsparpotenzial: Wer 120.000 € Eigenkapital einbringt, zahlt in den ersten 10 Jahren rund 63.300 € weniger Zinsen als bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenmittel – und reduziert seine monatliche Belastung um über 800 € pro Monat.
Warum Banken bei den Kaufnebenkosten keinen Kredit geben
Viele Erstkäufer unterschätzen die Erwerbsnebenkosten. Für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und eventuelle Maklergebühren fallen je nach Bundesland zwischen 8,5 % und 12 % des Kaufpreises an.
Der Grund, warum Banken diese Kosten nur ungern mitfinanzieren, liegt im Beleihungswert:
- Steuern und Notare schaffen keinen Gegenwert: Wenn Sie eine Immobilie für 400.000 € kaufen und 40.000 € Nebenkosten anfallen, ist das Haus am Tag nach der Beurkundung dennoch nur 400.000 € wert.
- Sicherheitsabschlag der Bank: Kreditinstitute ermitteln intern einen konservativen Beleihungswert, der oft noch 10 % bis 15 % unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegt.
- Das Zwangsversteigerungs-Risiko: Müsste die Bank die Immobilie kurz nach dem Kauf verwerten, bliebe sie bei einer 110%-Finanzierung auf den verauslagten Nebenkosten sitzen.
Genaue Steuersätze für Ihr Vorhaben können Sie in unserem Kaufnebenkostenrechner nach Bundesland aufschlüsseln.
Checkliste: Was akzeptieren Banken als Eigenkapital?
Eigenkapital beschränkt sich keineswegs nur auf das Guthaben auf dem Giro- oder Sparkonto. Folgende Vermögenswerte können in die Finanzierung eingebracht werden:
- Tagesgeld & Festgeld
- Girokontoguthaben
- Zuteilungsreife Bausparverträge
- Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
- Aktien & ETF-Portfolios (oft mit 20% bis 30% Abschlag wegen Kursschwankungen)
- Anleihen & Fondsanteile
- Kryptowährungen (nur nach vorheriger Veräußerung in Euro anerkannt)
- Bereits bezahltes Baugrundstück
- Schuldenfreie Bestandsimmobilien (als Zusatzsicherheit/Erstrang)
- Schenkungen & vorweggenommenes Erbe
- Zinslose Arbeitgeber- oder Familiendarlehen (nachrangig)
- Muskelhypothek (Eigenleistung: meist 10.000 € bis 25.000 €)
Hauskauf ohne Eigenkapital: Wann funktioniert eine Vollfinanzierung?
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist riskant, in bestimmten Konstellationen jedoch realisierbar. Man unterscheidet zwei Varianten:
1. Die 100%-Finanzierung: Die Bank leiht 100 % des reinen Kaufpreises. Die Nebenkosten (z. B. 40.000 €) bezahlt der Käufer aus eigenen Rücklagen. Diese Form wird von fast allen Kreditinstituten begleitet, wenn ein stabiles Einkommen vorliegt.
2. Die 110%-Finanzierung: Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten vollständig. Dieses Modell vergeben Banken nur an ausgewählte Kunden. Typische Kriterien dafür sind:
- Ungekündigtes, überdurchschnittlich hohes Haushaltsnettoeinkommen (z. B. Beamte, Akademiker, leitende Angestellte).
- Einwandfreie Schufa-Auskunft ohne negative Einträge.
- Die Immobilie liegt in einer wirtschaftsstarken Metropolregion mit hoher Wertbeständigkeit (A- oder B-Lage).
- Maximale Kreditrate übersteigt nicht 30 % bis 35 % des Nettoeinkommens.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Als absolute Untergrenze gilt die Deckung der Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler), was je nach Bundesland ca. 8,5% bis 12% des Kaufpreises entspricht. Die bankenübliche Empfehlung liegt bei 20% des reinen Kaufpreises plus Nebenkosten, um einen Beleihungsauslauf von 80% zu erreichen und Zinsaufschläge zu vermeiden.
Kaufnebenkosten (z. B. Steuern und Notargebühren) stellen keinen dauerhaften Sachwert an der Immobilie dar. Bei einer Zwangsversteigerung kann die Bank diese Kosten nicht verwerten. Werden die Nebenkosten mitfinanziert (110%-Finanzierung), trägt die Bank ein ungesichertes Ausfallrisiko und verlangt deutliche Zinsaufschläge.
Als Eigenkapital zählen Bargeld, Giro- und Tagesgeldguthaben, Bausparguthaben, Depotwerte (Aktien und Fonds mit Risikoabschlag von 20% bis 30%), bezahlte Grundstücke, Schenkungen oder zinslose Privatdarlehen sowie handwerkliche Eigenleistungen (Muskelhypothek bis max. 10.000 € bis 25.000 €).
Ja, eine sogenannte 100%-Finanzierung (Kaufpreis ohne Nebenkosten) oder 110%-Finanzierung (Kaufpreis inklusive Nebenkosten) ist möglich. Voraussetzungen sind ein überdurchschnittliches, krisensicheres Haushaltsnettoeinkommen, eine erstklassige Bonität und eine wertstabile Immobilie in guter Lage. Der Zinssatz liegt meist 0,40% bis 0,80% über dem Marktniveau.