Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die wichtigsten Faustformeln
Um das maximale Immobilienbudget vor dem Bankgespräch abzuschätzen, greifen Baufinanzierungsexperten auf zwei etablierte Daumenregeln zurück:
Ihre monatliche Kreditrate für Zins und Tilgung sollte maximal 35% bis 40% Ihres bereinigten Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei 4.000 € Netto entspricht das einer maximalen Monatsrate von 1.400 € bis 1.600 €.
Multiplizieren Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen mit 110: Bei 4.000 € Netto ergibt sich ein reiner Darlehensrahmen von ca. 440.000 € (bei ca. 3,5% Sollzins und 2,0% Tilgung).
Immobilie ohne Eigenkapital kaufen: Wann ist eine Vollfinanzierung möglich?
Wenn Sie im Rechner 0 € Eigenkapital eingeben, simulieren Sie eine sogenannte 110%-Vollfinanzierung. Dabei finanziert die Bank nicht nur den reinen Objektwert, sondern auch die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren):
- Voraussetzungen: Ausgezeichnete Bonität, unbefristetes und krisensicheres Beschäftigungsverhältnis, einwandfreie SCHUFA-Auskunft und ein überdurchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen.
- Zinsaufschlag der Banken: Da die Bank ohne Eigenkapitalpuffer ein erhöhtes Ausfallrisiko trägt, erheben Institute Risikoaufschläge von meist +0,30 % bis +0,60 % p.a. auf den regulären Bauzins.
- Tilgungsempfehlung: Bei einer Vollfinanzierung sollte die anfängliche Tilgung mindestens 2,5 % bis 3,0 % betragen, um das Restschuldrisiko nach Ablauf der 10-jährigen Zinsbindung zu begrenzen.
Orientierungstabelle: Maximaler Kaufpreis nach Nettoeinkommen
Die Tabelle zeigt beispielhafte Richtwerte bei 40% Belastungsgrenze, 3,5% Sollzins, 2,0% Tilgung und 15% Eigenkapitalanteil:
| Haushaltsnetto | Max. Rate (40%) | Mögliches Darlehen | Max. Kaufpreis (inkl. NK) |
|---|---|---|---|
| 3.000 € | 1.200 € | 261.800 € | 275.000 € |
| 4.000 € | 1.600 € | 349.000 € | 367.000 € |
| 5.000 € | 2.000 € | 436.300 € | 459.000 € |
| 6.000 € | 2.400 € | 523.600 € | 551.000 € |
So rechnet die finanzmathematische Formel
Die Berechnung beruht auf dem Annuitätenprinzip. Die Summe aus Sollzins und Tilgung ergibt den jährlichen Kapitaldienst in Prozent:
Gesamtkapital = Darlehenssumme + Eigenkapital
Max. Kaufpreis = Gesamtkapital / (1 + Nebenkostensatz)
Baufinanzierung & Vollfinanzierung vergleichen
Besonders bei Finanzierungen mit wenig oder ohne Eigenkapital prüfen Banken die Bonität akribisch. Unabhängige Finanzierungsberater vergleichen Konditionen von über 500 Kreditinstituten:
Schwerpunkte: 100%- und 110%-Finanzierungen, KfW-Wohneigentumsprogramme, Bonitätsprüfung vor Antragstellung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ja. Bei einer 100%-Finanzierung übernimmt die Bank den reinen Kaufpreis, während der Käufer die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt. Bei einer echten 110%-Vollfinanzierung werden auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten mitfinanziert. Banken verlangen dafür eine hervorragende Bonität, ein unbefristetes Einkommen und erheben meist Risikoaufschläge von 0,30 % bis 0,60 % auf den Sollzins.
Als Bankenstandard gilt die 35%- bis 40%-Regel: Die monatliche Finanzierungsrate (Zins und Tilgung) sollte maximal 35% bis 40% des bereinigten Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei 4.000 € Netto entspricht dies einer Monatsrate von rund 1.400 € bis 1.600 €.
Der Zins-Stresstest simuliert, wie hoch die Monatsrate nach Ablauf der ersten Sollzinsbindung (meist 10 Jahre) ausfällt, wenn die Marktzinsen bis zur Anschlussfinanzierung um 1 bis 3 Prozentpunkte steigen.
In der Regel nicht. Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und ggf. Makler) belaufen sich je nach Bundesland auf 8,5% bis 12% des Kaufpreises und sollten aus eigenem Ersparten beglichen werden.