Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die wichtigsten Faustformeln
Um das maximale Immobilienbudget vor dem Bankgespräch abzuschätzen, greifen Baufinanzierungsexperten auf zwei etablierte Daumenregeln zurück:
Ihre monatliche Kreditrate für Zins und Tilgung sollte maximal 35% bis 40% Ihres bereinigten Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei 4.000 € Netto entspricht das einer maximalen Monatsrate von 1.400 € bis 1.600 €.
Multiplizieren Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen mit 110: Bei 4.000 € Netto ergibt sich ein reiner Darlehensrahmen von ca. 440.000 € (bei ca. 3,5% Sollzins und 2,0% Tilgung).
Orientierungstabelle: Maximaler Kaufpreis nach Nettoeinkommen
Die Tabelle zeigt beispielhafte Richtwerte bei 40% Belastungsgrenze, 3,5% Sollzins, 2,0% Tilgung und 15% Eigenkapitalanteil:
| Haushaltsnetto | Max. Rate (40%) | Mögliches Darlehen | Max. Kaufpreis (inkl. NK) |
|---|---|---|---|
| 3.000 € | 1.200 € | 261.800 € | 275.000 € |
| 4.000 € | 1.600 € | 349.000 € | 367.000 € |
| 5.000 € | 2.000 € | 436.300 € | 459.000 € |
| 6.000 € | 2.400 € | 523.600 € | 551.000 € |
So rechnet die finanzmathematische Formel
Die Berechnung beruht auf dem Annuitätenprinzip. Die Summe aus Sollzins und Tilgung ergibt den jährlichen Kapitaldienst in Prozent:
Gesamtkapital = Darlehenssumme + Eigenkapital
Max. Kaufpreis = Gesamtkapital / (1 + Nebenkostensatz)
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Als Bankenstandard gilt die 35%- bis 40%-Regel: Die monatliche Finanzierungsrate (Zins und Tilgung) sollte maximal 35% bis 40% des bereinigten Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei 4.000 € Netto entspricht dies einer Monatsrate von rund 1.400 € bis 1.600 €.
Die Faktor-110-Formel dient der schnellen Orientierung für den maximalen Darlehensbetrag: Multiplizieren Sie Ihr monatliches Haushaltsnettoeinkommen mit dem Faktor 110 (bei aktuellem Zinsniveau). Bei 4.000 € Netto ergibt sich ein Richtwert von rund 440.000 € Darlehen.
In der Regel nicht. Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und ggf. Makler) belaufen sich je nach Bundesland auf 8,5% bis 12% des Kaufpreises und sollten aus eigenem Ersparten (Eigenkapital) beglichen werden.
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und dem Immobilienwert. Liegt der Beleihungsauslauf bei maximal 80% (mindestens 20% Eigenkapital auf den reinen Kaufpreis), profitieren Sie von den günstigsten Bauzinsen ohne Risikoaufschläge.