Wie funktioniert die Tilgung beim Annuitätendarlehen?
Das Annuitätendarlehen ist das Standard-Instrument für deutsche Baufinanzierungen. Das wesentliche Merkmal: Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung exakt gleich. Da mit jeder Monatsrate ein Teil des Kredits getilgt wird, sinkt die verbleibende Restschuld. Infolgedessen verringert sich monatlich der Zinsanteil, während der eigentliche Tilgungsanteil im gleichen Maße steigt.
Die mathematische Formel der Annuitätenrate
Die feste monatliche Rate berechnet sich aus Darlehensbetrag, gebundenem Sollzins und anfänglicher Tilgung:
Monatlicher Zinsanteil = Aktuelle Restschuld × (Sollzins % / 12)
Monatlicher Tilgungsanteil = Monatsrate − Monatlicher Zinsanteil
Gegenüberstellung: 1,5 %, 2,0 % oder 3,0 % Tilgungssatz?
Die Wahl des anfänglichen Tilgungssatzes entscheidet maßgeblich über die Zinskosten und das Zinsänderungsrisiko nach Ende der Zinsbindung. Beispiel für ein Darlehen über 300.000 € bei 3,50 % Sollzins und 10 Jahren Zinsbindung:
| Anfängliche Tilgung | Monatliche Rate | Restschuld (nach 10 J.) | Laufzeit bis 0 € |
|---|---|---|---|
| 1,5 % | 1.250,00 € | 246.300 € | ca. 36 Jahre |
| 2,0 % (Standard) | 1.375,00 € | 228.400 € | ca. 28 Jahre |
| 3,0 % (Empfohlen) | 1.625,00 € | 192.600 € | ca. 21 Jahre |
Der Hebel der Sondertilgung
Viele Banken räumen Darlehensnehmern ein vertragliches Sondertilgungsrecht von 5 % bis 10 % p.a. ein. Da eine Sondertilgung unmittelbar die verbleibende Restschuld mindert, entfällt der Zinsdienst auf diesen Betrag ab dem Folgemonat vollständig. Das verkürzt die Entschuldungsdauer spürbar und verringert die Gesamtzinslast um tausende Euro.
Häufig gestellte Fragen zur Tilgung (FAQ)
Auf dem aktuellen Zinsniveau wird eine anfängliche Mindesttilgung von 2,0% bis 3,0% empfohlen. Eine Tilgung von 2,0% führt zu einer Gesamtlaufzeit von rund 27 bis 30 Jahren, während 1,0% Tilgung das Zinsänderungsrisiko drastisch erhöht.
Sondertilgungen fließen zu 100% in die Reduktion der Restschuld. Bereits eine Sondertilgung von 2.500 € bis 5.000 € pro Jahr kann die Gesamtlaufzeit eines Darlehens um 5 bis 8 Jahre verkürzen und Zinskosten im fünfstelligen Bereich einsparen.
Die Sollzinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) fixiert den Zinssatz für einen garantierten Zeitraum. Die Darlehenslaufzeit bezeichnet die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung (oft 25 bis 35 Jahre). Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt meist eine Restschuld für eine Anschlussfinanzierung.
Nein. Das vertragliche Sondertilgungsrecht ist vollkommen freiwillig. Sie entscheiden in jedem Kalenderjahr neu, ob und in welcher Höhe Sie Zusatzzahlungen leisten. Es entstehen keine Gebühren oder Nachteile, wenn Sie in einzelnen Jahren keine Sondertilgung vornehmen.
Nein, das ist nicht möglich. Das Recht auf Sondertilgung (üblicherweise bis zu 5% der ursprünglichen Darlehenssumme) ist an das jeweilige Kalenderjahr gebunden und verfällt zum 31. Dezember ersatzlos. Ein Übertrag oder Vorziehen auf Folgejahre ist bankenüblich ausgeschlossen.