Anschlussfinanzierung: Welche drei Optionen haben Eigentümer?
Wenn die Sollzinsbindung der Erstfinanzierung ausläuft, verbleibt in den meisten Fällen eine erhebliche Restschuld. Für die Weiterfinanzierung stehen Darlehensnehmern drei Wege offen:
| Modell | Zeitpunkt | Vorteile | Nachteile / Kosten |
|---|---|---|---|
| Prolongation | Ca. 3 Monate vor Ablauf | Kein Notar nötig, geringster Aufwand, keine Bonitätsprüfung | Meist deutlich teurere Konditionen als bei Fremdbanken |
| Umschuldung | 3 bis 12 Monate vor Ablauf | Günstigster Marktzins, freie Wahl von Tilgung & Laufzeit | Geringe Gebühr für Grundschuldabtretung (ca. 0,2% der Restschuld) |
| Forward-Darlehen | Bis zu 36–60 Monate vor Ablauf | Vollständiger Schutz vor künftigen Zinssteigerungen | Zinsaufschlag pro Vorlaufmonat (ca. 0,01% bis 0,03%) |
Der gesetzliche Hebel: Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Viele Eigentümer haben bei Niedrigzinsen Darlehen mit 15- oder 20-jähriger Zinsbindung abgeschlossen. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB haben Verbraucher das Recht, jedes Baudarlehen 10 Jahre nach dem Tag des vollständigen Darlehensempfangs mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zu kündigen. Die Bank darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das eröffnet Kreditnehmern die Chance zur vorzeitigen Umschuldung, falls die Marktzinsen günstiger stehen.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Da Banken für das Bereithalten des Kapitals ab dem 4. Monat einen Zinsaufschlag von ca. 0,02 % pro Monat erheben, lohnt sich die vorzeitige Zinssicherung besonders dann, wenn mit spürbar anziehenden Marktzinsen gerechnet wird oder das persönliche Haushaltsbudget keine höhere Monatsrate verkraften würde.
Häufig gestellte Fragen zur Anschlussfinanzierung (FAQ)
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich günstige Zinsen bis zu 36 bis 60 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung sichern. Spätestens 12 bis 18 Monate vor Ablauf sollten Sie Angebote vergleichen, um nicht unter Zeitdruck das meist teurere Prolongationsangebot der Hausbank annehmen zu müssen.
Gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB haben Darlehensnehmer das gesetzliche Recht, jeden Immobilienkredit 10 Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise zu kündigen – ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Dies gilt auch bei vereinbarten Zinsbindungen von 15, 20 oder 30 Jahren.
Bei einer Umschuldung zu einer Fremdbank muss keine neue Grundschuld bestellt werden. Die bestehende Grundschuld wird stattdessen notariell an die neue Bank abgetreten. Die Notar- und Grundbuchkosten hierfür sind gering und betragen üblicherweise nur rund 0,2% bis 0,3% der Restschuld (ca. 300 € bis 600 €).
Die meisten Banken bieten eine vorlauffreie Zeit von 3 bis 6 Monaten ohne Aufschlag an. Für jeden weiteren Monat Vorlaufzeit fällt ein Forward-Aufschlag von ca. 0,01% bis 0,03% auf den Sollzins an (durchschnittlich rund 0,20% pro vollem Vorlaufjahr).