Wie funktioniert ein Forward-Darlehen im Detail?
Wer eine Immobilie finanziert hat, vereinbart eine Zinsbindung von meist 10, 15 oder 20 Jahren. Läuft diese Frist ab, muss für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden.
Normalerweise unterbreitet die Hausbank erst 3 Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot. Wer jedoch steigende Zinsen befürchtet oder Planungssicherheit benötigt, kann mit einem Forward-Darlehen bis zu 36 Monate (vereinzelt 60 Monate) vor dem Stichtag einen neuen Kreditvertrag abschließen:
- Vertragsschluss heute: Zinssatz, Kreditsumme, Zinsbindung und Tilgungsrate werden heute verbindlich notiert.
- Vorlaufphase (Forward-Periode): Bis zum Ablauf des Altvertrags zahlen Sie weder Zinsen noch Bereitstellungszinsen an die neue Bank. Sie bedienen wie gewohnt Ihre bestehende Finanzierung.
- Auszahlung am Stichtag: Die neue Bank löst die Restschuld bei der alten Bank ab. Ab diesem Tag gilt der vorab gesicherte Zinssatz.
So berechnen Banken den Forward-Zinsaufschlag
Da die Bank das Geld für Sie am Kapitalmarkt reservieren und das Zinsänderungsrisiko absichern muss, schlägt sie auf den regulären Tageszins eine Gebühr auf: den Forward-Aufschlag.
In der Praxis gewähren die meisten Institute eine vorlauffreie Zeit von 3 bis 6 Monaten. Erst ab dem 4. bzw. 7. Monat Vorlaufzeit wird der Aufschlag fällig:
Der durchschnittliche Marktaufschlag beträgt rund 0,015 % bis 0,025 % pro Monat (ca. 0,20 % bis 0,24 % pro Jahr Vorlaufzeit).
Kosten-Nutzen-Vergleich: Ab wann lohnt sich die Zinssicherung?
Beispielrechnung für eine Restschuld von 250.000 €, einen aktuellen Basiszins von 3.85 % p.a. (10 Jahre Sollzinsbindung, 2,0 % Tilgung) und einen monatlichen Forward-Aufschlag von 0,02 % (nach 3 vorlauffreien Monaten):
| Vorlaufzeit | Zinsaufschlag | Gesicherter Sollzins | Monatliche Rate | Break-Even-Schwelle |
|---|---|---|---|---|
| 6 Monate | + 0,06 % (3 Monate × 0,02%) | 3,51 % | 1.148 € | Zinsen steigen um > 0,06 % |
| 12 Monate (1 Jahr) | + 0,18 % (9 Monate × 0,02%) | 3,63 % | 1.173 € | Zinsen steigen um > 0,18 % |
| 24 Monate (2 Jahre) | + 0,42 % (21 Monate × 0,02%) | 3,87 % | 1.223 € | Zinsen steigen um > 0,42 % |
| 36 Monate (3 Jahre) | + 0,66 % (33 Monate × 0,02%) | 4,11 % | 1.273 € | Zinsen steigen um > 0,66 % |
Interpretation: Wenn Sie sich 24 Monate vor Ablauf Zinsen von 3,87 % sichern, machen Sie einen Gewinn, sobald die Bauzinsen am tatsächlichen Ablösetag bei 3,88 % oder höher liegen. Stehen die Zinsen in 2 Jahren jedoch bei nur 3,30 %, zahlen Sie den höheren vertraglich vereinbarten Zins.
Das größte Risiko: Die Nichtabnahmeentschädigung
Ein Forward-Darlehen ist keine unverbindliche Option, sondern ein rechtsgültiger, beidseitig bindender Darlehensvertrag. Nach Ablauf der 14-tägigen gesetzlichen Widerrufsfrist besteht eine strikte Abnahmeverpflichtung.
Sollten die Marktzinsen bis zum Stichtag wider Erwarten deutlich fallen und Sie das Darlehen nicht nutzen wollen, fordert die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Diese gleicht den Zinsschaden aus, der dem Kreditinstitut durch die Nichtinanspruchnahme entsteht. Bei einer Restschuld von 250.000 € kann diese Entschädigung 15.000 € bis 35.000 € betragen.
Strategischer Hebel: Forward-Darlehen und das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Viele Kreditnehmer glauben, sie könnten ein Forward-Darlehen erst abschließen, wenn ihre vertragliche Zinsbindung ausläuft. Bei langen Zinsbindungen von 15, 20 oder 30 Jahren greift jedoch das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB:
- Kündigung nach 10 Jahren: Jeder Kreditnehmer darf sein Darlehen 10 Jahre nach vollständiger Valutierung mit 6 Monaten Kündigungsfrist ganz oder teilweise kündigen – gesetzlich garantiert ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- Forward ab Jahr 7 oder 8: Haben Sie z. B. 2019 einen 15-jährigen Kredit abgeschlossen, können Sie diesen 2029 nach 10 Jahren kündigen. Ein Forward-Darlehen können Sie sich somit bereits 2026 sichern!
Berechnen Sie Ihre Anschlussfinanzierung mit Forward-Aufschlag
Testen Sie im Rechner, wie sich Vorlaufzeiten von 6, 12, 24 oder 36 Monaten und optionale Sondertilgungen auf Ihre künftige Monatsrate und Restschuld auswirken.
Häufig gestellte Fragen zum Forward-Darlehen (FAQ)
Die meisten Banken ermöglichen den Abschluss eines Forward-Darlehens bis zu 36 Monate (vereinzelt bis zu 60 Monate) vor dem Ende der aktuellen Zinsbindung oder vor dem Kündigungstermin nach § 489 BGB.
Üblicherweise gewähren Kreditinstitute 3 bis 6 vorlauffreie Monate ohne Zinsaufschlag. Für jeden weiteren Monat Vorlaufzeit berechnen Banken einen Aufschlag von ca. 0,01% bis 0,03% (im Marktschnitt ca. 0,02% pro Monat bzw. rund 0,20% bis 0,24% pro Jahr) auf den aktuellen Sollzins.
Nein. Ein Forward-Darlehensvertrag ist nach Ablauf der 14-tägigen gesetzlichen Widerrufsfrist für beide Seiten bindend. Nehmen Sie das Darlehen am Stichtag nicht ab, stellt Ihnen die Bank eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung, die mehrere zehntausend Euro betragen kann.
Ja. Auch für ein Forward-Darlehen gilt nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB das gesetzliche Sonderkündigungsrecht. Wichtig: Die 10-Jahres-Frist beginnt erst mit dem Tag des vollständigen Darlehensempfangs (also dem Auszahlungstag der Anschlussfinanzierung), nicht am Tag der Vertragsunterzeichnung.