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Anfrage

Baufinanzierung Tipps.

So wird's gemacht.

Im Frühjahr 2013 führte die Bundesbank eine Studie unter den größten deutschen Bankhäusern durch, die sich um das Thema Baufinanzierung drehte. Anlass war die Zinsentwicklung des Jahres 2012. Damals rutschten die Bau- und Immobilienzinsen erstmals auf historische Tiefststände. Das Ergebnis der Untersuchung, über die das Nachrichtenmagazin "Focus" berichtete, war eindeutig: Die Kunden schätzen die Lage am Immobilienmarkt auch 2013 noch als "sehr optimistisch" ein und wollen deshalb weiterhin verstärkt entsprechende Finanzierungen nachfragen.

Zwischenzeitlich befinden sich die Bauzinsen weiterhin auf einem extrem niedrigen Niveau und es werden - beschleunigt seit Juni 2019 - neue Schallmauern nach unten durchbrochen. Für Sie als Bauinteressent stellt sich die Frage nach der passenden Zinsbindung. Sollten Sie die Bauzinsen kurzfristig festschreiben, da vielleicht nicht davon auszugehen ist, dass die Zinsen bald wieder steigen werden? Oder ist das aktuelle Zinstief die absolute Zinsdelle und in den nächsten Jahren ist wieder mit einer deutlichen Zinserhöhung zu rechnen, mit der Folge, dass Sie das jetzige Zinstief als Chance für die Wahl einer langen Zinsbindung von 20, 25 oder sogar 30 Jahren nutzen sollten?

Haushaltscheck

Zu Beginn der Planung einer Baufinanzierung ist es wichtig, sich einen ersten Überblick über die finanziellen Verhältnisse zu verschaffen. Ziel ist die Ermittlung der nachhaltig tragbaren monatlichen Belastung. Wieviel Geld ist nach Abzug der laufenden fixen Kosten am Monatsende noch übrig? Berücksichtigen Sie bei Ihrer persönlichen Haushaltsrechnung dabei folgende Positionen:

Einkünfte

  • das monatliche Nettoeinkommen aus nichtselbständiger Arbeit: Urlaubs- und Weihnachtsgeld sollten Sie als Reserve für Urlaub und unverhergesehene Ausgaben nicht berücksichtigten.,
  • Einkünfte aus Neben- und Minijobs, soweit diese dauerhaft und regelmäßig ausgeübt werden,
  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Rechnen Sie nur mit der Nettokaltmiete. Wird die zu finanzierende Immobilie von Ihnen nicht selbst genutzt, sondern vermietet, so kalkulieren Sie mit einer Nettokaltmiete, die sich an den aktuellen Mieten der Region orientiert. Hilfreich dabei ist die Recherche auf einem Immobilienmarktplatz, beispielsweise Immobilienscout.
  • weitere regelmäßige und dauerhafte Einkünfte aus Zusatzrenten, wie Unfallrente, Erwerbsunfähigkeitsrente, Berufsunfähigkeitsrente, Witwenrente.
  • Erzielen Sie Einkünfte aus einer selbständigen oder freiberuflichen Tätigkeit, so setzen Sie bitte vom Jahresdurchschnitt des Gewinns (Jahressteuerbscheid) der zurückliegenden drei Jahren und den nochgerechneten Zahlen des laufenden Jahres (BWA) 70% als Einkommen an.

Ausgaben

  • Miete und Nebenkosten: Nutzen Sie die Immobilie später selbst, so können Sie Ihre jetzige Miete unberücksichtigt lassen, Sie müssen jedoch die Nebenkosten für die neue Immobilie einkalkulieren. Je nach Alter und Energieeffizienz der neuen Immobilie sind der Ansatz von 1,50 Euro bis 3,00 Euro/qm Wohnfläche zu empfehlen.
  • Lebenshaltungskosten: Hierzu zählen die Kosten für Nahrung, Kleidung, Hobby, Freizeit, Taschengeld Kinder usw.
  • KfZ-Kosten: Benzin oder Strom, Versicherung, Kfz-Steuer, Reparatur und Wartung
  • Versicherungsbeiträge
  • Sparbeiträge: Altersvorsorge
  • Rücklagen für Instandhaltung der Immobilie, bei vermieteten Immobilien Rücklage für das Mietausfallwagnis
  • Kreditraten
  • sonstige Verpflichtungen: Unterhaltszahlungen
Nach Ermittlung der Einnahmen und Ausgaben errechnen Sie das frei verfügbare Einkommen. Dies stellt den maximalen Rahmen für die Rate Ihrer Baufinanzierung dar.

Lebensphasenplanung

Eine Baufinanzierung hat in der Regel, je nach vereinbarter Tilgungshöhe, eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren. Deshalb ist es besonders wichtig, auch die künftige Entwicklung der Einnahmen- und Ausgabensituation zu berücksichtigen.

Stellen Sie sich dazu folgende Fragen:

  • Ist mein Arbeitsplatz sicher? Befinde ich mich in der Probezeit oder ist mein Arbeitsplatz sogar befristet? Welche Vorsorge kann ich treffen, um kurzfristige Einkommensengpässe (Arbeitslosigkeit, längere Krankheit) ausgleichen zu können (private Arbeitslosenversicherung, BU-Versicherung, Krankentagegeldversicherung, eigene Rücklagen)?
  • Wie ist meine persönliche und familiäre Situation? Kann ich den Hauskredit bis zum Renteneintritt tilgen oder die Rate der Hausfinanzierung auch noch im Rentenalter bezahlen?
  • Habe ich eine ausreichende Vorsorge getroffen, um eine eventuelle Restschuld der Hausfinanzierung bei Renteneintritt aus einer Kapitalabfindung zu begleichen (Auszahlung Lebensversicherung, Sparplan, Depot) oder ist es eher sinnvoll, sofort eine höhere Tilgung für die Hausfinanzierung zu wählen, damit der Kredit rechtzeitig mit Renteneintritt vollständig getilgt ist?
  • Habe ich an Aufwendungen für spätere Reparaturen, Modernisierungen usw. an der Immobilie gedacht und hier entsprechende Rücklagen eingeplant?
  • Ist meine Familie ausreichend finanziell abgesichert (Risikoschutz Todesfall, BU, Unfall)?
Eine Baufinanzierung wird meist mit einer Festzinsvereinbarung abgeschlossen. Berücksichtigen Sie bei Ihrer Planung die Möglichkeit von steigenden Zinsen am Ende der vereinbarten Zinsfestschreibung.

Finanzierungsbausteine

Eine Baufinanzierung setzt sich aus drei Bausteinen zusammen.:

  • Eigenkapital: Bank- und Sparguthaben, Depot, Bausparguthaben, Rückkaufswerte in Lebensversicherungen, bezahltes Grundstück, Schenkung Eltern
  • Eigenleistungen: Darunter versteht man Leistungen, die der Bauherr, statt eines Handwerkers, selbst erbringt. Dadurch lassen sich die Lohnkosten sparen. Die Materialkosten fallen natürlich weiterhin an und müssen im Finanzierungsplan berücksichtigt werden. Beispiele für Eigenleistungen: Maler- und Fußbodenverlegearbeiten, Außenlage/ Gartengestaltung, Dämmung der Geschoßdecken, Fliesenarbeiten.
  • Fremdkapital: Bankdarlehen, Bauspardarlehen, Arbeitgeberdarlehen, Verwandtendarlehen
Eigenleistungen und Eigenkapital sowie nachrangige Arbeitgeber-, Verwandten oder Nachrangdarlehen senken den Beleihungsauslauf des langfristigen Bankdarlehens. Je geringer der Beleihungsauslauf, so geringer ist der zu zahlende Baugeldzins.

Ermittlung des Finanzierungsbedarfs

Kauf einer Bestandsimmobilie

Der Finanzierungsbedarf am Beispiel des Erwerbs eines Einfamilienhauses (Bestandsobjekt) in Nordrhein-Westfalen (6,5% Grunderwerbsteuer, andere Bundesländer abweichend) wird nach folgender Checkliste ermittelt:

Kaufpreis
300.000 Euro
Maklerprivision (3,57%)
10.710 Euro
Grunderwerbsteuer (6,5%)
19.500 Euro
Notar- und Grundbuchkosten (2%)
6.000 Euro
Modernisierung / Renovierung
25.000 Euro
Gesamtkosten
361.210 Euro
Eigenkapital
36.210 Euro
Eigenleistung
5.000 Euro
Finanzierungsbedarf
320.000 Euro

Neubauvorhaben

Bei der Finanzierung eines Neubaus setzen sich die Gesamtkosten und somit der Finanzierungsdarf etwas anders zusammen:

  • Kaufpreis des Grundstücks,
  • Erschließungskosten (Anschlusskosten für Wasser, Gas, Strom bis zur Grundstücksgrenze),
  • Baukosten (meist schlüsselfertig),
  • Bezugsfertigstellung (Maler-/ Fußbodenverlegearbeiten),
  • Außenanlage (Pflasterarbeiten, Eingangstreppe, Zaun, Gartengestaltung, Terrasse).

Sie sehen, die Kostenermittlung für ein Neubauvorhaben ist etwas aufwendiger, müssen Sie doch viele einzelne Positionen der Baukosten, Baunebenkosten, Finanzierungskosten und Zusatzkosten berücksichtigen. Zur Ermittlung dieser Kosten stellen wir Ihnen daher das pdf-Formular Baukostenaufstellung Neubaufinanzierung zum Download bereit.

Neben dem oben ermittelten Finanzierungsbedarf für eine Hausfinanzierung fallen auch noch weitere Kosten an, die Sie in Ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen sollten. Dazu zählen u.a. folgende Kosten:

  • Bereitstellungszinsen nach Ablauf einer zinsfreien Bereitstellung des Bankdarlehens (I.d.R. wenn das Darlehen nicht oder nicht vollständig nach 3 bis 6 Monaten ausgezahlt wurde).
  • Bauzeitzinsen (Bei Teilauszahlungen nach Baufortschritt, häufig bei sehr großen Modernisierungs-/ Sanierungsarbeiten und bei Neubauvorhaben).
  • Umzugskosten
  • neue Möbel, Ergänzungen der Möbel
  • Einbauküche

Eckdaten zur Baufinanzierung abstecken

Bislang haben Sie ermittelt, wieviel Geld Sie monatlich, unter Berücksichtigung Ihrer aktuellen und zukünftigen Einkommenssituation für Ihre Baufinanzierung, aufbringen können. Weiterhin haben Sie den Finanzierungsbedarf ermittelt.

Jetzt geht es um die passende Finanzierungslösung. Ihre Überlegungen sollten dahin gehen, welche Kriterien für Ihre Hausfinanzierung wichtig, weniger wichtig und auf welche Kriterien Sie notfalls (vorerst) verzichten können.

Ihre Baufinanzierung läuft meist 20 bis 40 Jahre. Deshalb ist Flexibilität (Sondertilgungsoption-/ Tilgungswechseloption) und Kalkulationssicherheit (passende Zinsfestschreibung, Tilgungs- und Ratenhöhe) sehr wichtig.

Langfristig denken.

Planungssicherheit für Ihre Finanzierung

Die Baufinanzierung ist das größte Darlehen, welche der durchschnittliche Deutsche im Laufe seines Lebens abschließt. In Deutschland werden Immobilienfinanzierungen in über 80% aller Fälle mit festen Zinssätzen abgeschlossen. Die Banken haben deshalb ein besonderes Zinsbindungskonzept entwickelt: Die meisten Geldhäuser offerieren dabei Laufzeiten von fünf bis zu 30 Jahren.

Der Zeitraum, über den ein Zinssatz vereinbart wird, wird auch als (Soll)Zinsbindung oder (Soll)Zinsbindungsdauer bezeichnet.

Fest vereinbarte Zinssätze sind deshalb so sehr beliebt, weil sie eine große Planungssicherheit mit sich bringen, denn egal wie sich die Zinsmärkte auch entwickeln, auf die Finanzierung können sie nach Vertragsunterschrift keinen Einfluss mehr nehmen. Endet die Zinsbindung vor dem Ablauf der Rückzahlung, so wird der Satz an die dann gegebenen Marktverhältnisse angepasst. Bei einer fünfjährigen Laufzeit wird der Zinssatz so fünfmal neu festgelegt. Es kann also passieren, dass sich das Darlehen verteuert - oder, was die meisten Personen hoffen, die sich für eine kurze Zinsbindung entscheiden, dass es sich vergünstigt. Die längeren Zinsbindungen sind etwas teurer, dafür umgehen Sie die Gefahr, dass die Tilgungskosten deutlich nach oben schießen.

Die meisten Darlehensnehmer lassen den Zinssatz ihrer Immobilienfinanzierung auf einen Zeitraum von zehn Jahren festschreiben. Allerdings ist seit einigen Jahren festzustellen, dass sich zunehmend mehr Darlehensnehmer für längere Zeiträume, wie zum Beispiel 15, 20 oder sogar 30 Jahre entscheiden. Diese Entwicklung ist auf jeden Fall gutzuheißen, denn letztendlich bringen längere Zinsbindungen eine größere Planungssicherheit mit sich.

Gut zu wissen: Das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB erlaubt Ihnen, Ihre bestehende Baufinanzierung nach einer Laufzeit von 10 Jahren ab Vollauszahlung mit einer sechsmonatigen Frist zu kündigen. Ob Sie das Darlehen ganz oder nur teilweise kündigen, ist Ihre Entscheidung, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in beiden Fällen nicht an.

Zwar ist es so, dass die Dauer der gewählten Zinsbindung auf die Höhe des Zinssatzes Einfluss nimmt (und eine längere Zinsbindungsfrist im Normalfall zu einem höheren Zinssatz führt), aber dennoch ist die Entscheidung für eine lange Zinsbindung sehr ratsam. Bei genauer Betrachtung stellt man fest, dass die Aufpreise für längere Zinsbindungszeiträume nur sehr gering sind. Sollte man seine Baufinanzierung während einer Niedrigzinsphase abschließen, so ist davon auszugehen, dass die Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung deutlich höher ausfallen werden. Folglich ist es nur sinnvoll, den Zinssatz des Darlehens für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben, denn desto länger kann man vom niedrigen Zinssatz profitieren.

Gleich aus mehreren Gründen sollten Sie sich deshalb bei einer Baufinanzierung für eine möglichst lange Zinsbindung entscheiden. Das erste Argument wurde bereits angerissen: Die lange Zinsbindung gibt Kalkulations- und Planungssicherheit. Sie wissen genau, welche Rate Sie monatlich zur Seite zu legen haben, um den Kredit zu tilgen. Ängste, dass das monatliche Einkommen nach fünf Jahren nicht mehr reichen könnte, weil sich die Baufinanzierung deutlich verteuert, müssen Sie auf diese Weise nicht mehr haben.

Das stärkste Argument für eine kurze Zinsbindung ist die Hoffnung, dass sich die Zinssätze der Baufinanzierung vergünstigen könnten. Die aktuelle Marktentwicklung zeigt jedoch, dass solche optimistischen Gedankenspiele derzeit nicht angebracht sind. Dadurch, dass die Zinssätze in den letzten Jahren konsequent gefallen sind, hat sich auch deren Spannbreite verringert. Die durchschnittliche Distanz zwischen fünfjähriger und 30-jähriger Laufzeit liegt aktuell bei nur etwa 75 Basispunkten (Stand April 2020).

Warum 30 Jahre Zinsbindung günstiger sind als 5 Jahre.

Die Bauzinsen für eine Baufinanzierung mit einer Laufzeit (Sollzinsbindung) von 30 Jahren liegen derzeit zwischen 1,50 und 1,80 Prozent (Stand April 2020). Zum Vergleich: Die Zinssätze für eine fünfjährige Bindung lagen im Frühjahr 2011 zwischen 3,75 Prozent und 4,00 Prozent. Im Frühjahr 2009 bewegten sie sich sogar oberhalb der Marke von fünf Prozent. Langfristig werden sie sich wieder in diese Richtung entwickeln. Das bedeutet: Wer sich jetzt für eine Baufinanzierung mit einer langen Zinsbindung entscheidet, der zahlt aller Wahrscheinlichkeit nach sogar weniger Zinsen als derjenige, der sich für einen der kurzen Zeiträume entscheidet. Denn in fünf oder sieben Jahren dürfte sich das Marktniveau so entwickelt haben, dass auch die kurzen Zinssätze teurer als die langfristigen aktuell sind. Eine lange Zinsbindung bei der Baufinanzierung bedeutet also Vorteile bei der Kalkulation, der Planung sowie bei den Finanzen.

Nachfolgend zeigen wir Ihnen, wie sich in Folge einer Zinserhöhung am Ende der vereinbarten Sollzinsbindung die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung verteuern und warum deshalb eine kurze Zinsbindung ein Risiko darstellen kann. Um einen fairen Vergleich durchzuführen, ist die Monatsrate konstant gleich hoch. Diese Beispielrechnung stellt kein Finanzierungsangebot dar.

Darlehensumme
100.000 Euro
100.000 Euro
(Soll)Zinsbindung
5 Jahre
20 Jahre
Sollzins
0,75%
1,70%
Tilgungssatz pro Jahr
5,15%
4,20%
Monatsrate
491,80 Euro
491,80 Euro
Darlehensstand nach 5 Jahren
73.769 Euro
78.100 Euro
Anschlusszins (Sollzins)
4,00%
Darlehensstand nach 20 Jahren
13.250 Euro
0 Euro

Finanzierungsmodelle / Finanzierungsformen

Vergleich: Welches Finanzierungsmodell passt zu Ihnen?

Es gibt verschiedene Finanzierungsmodelle und -formen. Doch welches Modell eignet sich am besten speziell für Ihr Vorhaben? Annuitätendarlehen? Kombidarlehen? Volltilgerdarlehen? Für einen ersten Vergleich dient diese Kurzübersicht für Sie.

Modell
Zielgruppe 1
Zielgruppe 2
Annuitätendarlehen
++
++
Volltilgerdarlehen
+
++
Vollfinanzierung
++
variables Darlehen
+
Forwarddarlehen
++
++
Kombidarlehen
++
+

++ = im Normalfall sehr gut geeignet
+ = gut geeignet
⃘ = selten bzw. nicht geeignet

Vergleich der Finanzierungsformen

In der nachfolgenden Grafik sind die Unterschiede einer Baufinanzierung mit Eigenkapital, einer 100 % Finanzierung und einer Baufinanzierung ohne gänzlichen Eigenkapitaleinsatz, auch Vollfinanzierung genannt, dargestellt.

Vergleich Baufinanzierung ohne Eigenkapital und 100-Prozent-Finanzierung
Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Weitere Fakten zur Baufinanzierung

Kfw-Förderung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet ein ganzes Bündel an Fördermaßnahmen für die Immobilienfinanzierung. Ob und in welchem Umfang Sie zinsgünstige Förderdarlehen erhalten können, beantworten wir Ihnen gern. Auf die Darstellung der umfangreichen Förderbedingungen wird an dieser Stelle verzichtet. Diese können, so wie auch die aktuellen Zinsen der Förderkredite, auf der Homepage der KFW unter www.kfw.de nachgelesen werden.

So funktioniert's:
Die KfW vergibt die Darlehen nicht direkt, sondern über durchleitende Kreditinstitute. Das bedeutet: Sie können ein KfW-Darlehen ohne Zusatzaufwand problemlos bei der Service Hypo beantragen.

Clever: KfW-Kredite lohnen unter Umständen. Gerade die Förderdarlehen für ernergieeffizientes Bauen und Modernisierung sind mit den Tilgungszuschüssen sehr attraktiv.

Tilgungshöhe

Wer viel tilgt, der ist schneller schuldenfrei und spart kräftig an Zinsen. Daher ist es auch wichtig, dass nicht ohne Grund eine niedrige Rate zu Lasten der Tilgung vereinbart wird. ABER: Immer mehr Kreditinstitute erwarten heute Mindesttilgungen von 1,50 %, 2 % oder gar 3 % pro Jahr der Darlehenssumme. Dazu kommen stetig steigende Immobilienpreise beim Kauf und auch beim Neubau und so lassen sich die Ansprüche an die Immobilie immer öfter nicht mehr mit dem Kreditvolumen und der resultierenden Monatsrate vereinen. Folglich müssen entweder Abstriche an der Immobilie (Größe, Ausstattung, Alter, Qualität) vorgenommen werden oder der Immobilientraum platzt.

Steigende Immobilienpreise und hohe Tilgungsanforderungen lassen immer mehr Immobilienträume zerplatzen.

Dabei gibt es gute Argumente, die für die Wahl einer geringeren Rate sprechen:

  • junges Alter der Darlehensnehmer,
  • gute Perspektiven auf Verdienststeigerungen, die Sondertilgungs- und Tilgungswechseloptionen für die Zukunft eröffnen,
  • ausstehende größere Erbschaften in der Zukunft, die zu Sondertilgungen herangezogen werden können,
  • Ausweitung der Arbeitszeit, sobald die Kinder in der Schule sind, mit der Möglichkeit, dann die Rate zu erhöhen
...um hier nur einige mögliche Beispiele aufzuzählen.

Baufinanzierungsoptionen

Sondertilgungsoption und Tilgungssatzwechseloption sind für eine flexible Darlehensgestaltung wichtig und gehören daher in jede Baufinanzierungslösung.

Option = "freier Wille"

Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital Sie für Ihre baufinanzierung einbringen, so niedriger ist der Zinssatz, die die Banken berechnen. Für Ihre Baufinanzierung müssen Sie jedoch bei uns nicht zwingend Eigenkapital einsetzen. Machen Sie sich nicht "blank". Sparen Sie Ihren Notgroschen für zusätzliche Wünsche oder nutzen Sie das Eigenkapital beispielsweise zur Tilgung eines bestehenden Ratenkredites. Durch die Ihnen zur Verfügung gestellten Optionen des Tilgungssatzwechsels und der Sondertilgung können sich auch später entscheiden, Ihren Baukredit schneller zu tilgen. Wenn Sie kein Eigenkapital zumindest für die Erwerbsnebenkosten einsetzen, erhöht sich die Mindesttilgung etwas, da der Darlehensteil, der für die Erwerbsnebenkosten zur Verfügung gestellt wird, innerhalb von 10 bis 20 Jahren zurückzuzahlen ist.
Gut vorbereitet starten!

Baufinanzierung Tipp

Dank niedriger Zinsen für Baugeld und staatlicher Förderung für Familien, ist das Marktumfeld sehr günstig. Doch wichtig ist, gut vorbereitet zu sein, damit die Baufinanzierung auch attraktiv ist und Ihnen Sicherheit gibt. Wie beurteilen die Banken die Machbarkeit Ihrer gewünschten Immobilienfinanzierung? Hat Ihre Immobilienfinanzierung realistische Chancen? Diese Fragen werden mit unserem Quickcheck in 3 Minuten schnell und völlig anonym beantwortet.


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