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Hausfinanzierung


Doppelvorteil nutzen: extra günstiges Baugeld + Baukindergeld

Hausfinanzierung - auf den Punkt gebracht:

Dank niedriger Zinsen ist eine Hausfinanzierung für viele machbar.
Umsichtige Planung und langfristige Kalkulation sind wichtig.
Fördermöglichkeiten prüfen und nutzen.
Hausfinanzierung Sofortcheck was geht und was nicht.
Hausfinanzierung auch mit wenig oder keinem Eigenkapital möglich.

Hausfinanzierung

Gut kalkuliert & geplant = solide finanziert.

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Hausfinanzierung: Wieviel Geld steht zur Verfügung?

Zu Beginn der Planung einer Hausfinanzierung ist es wichtig, sich einen ersten Überblick über die finanziellen Verhältnisse zu verschaffen. Ziel ist die Ermittlung der nachhaltig tragbaren monatlichen Belastung. Wieviel Geld ist nach Abzug der laufenden fixen Kosten am Monatsende noch übrig? Berücksichtigen Sie bei Ihrer persönlichen Haushaltsrechnung dabei folgende Positionen:

    Einkünfte

  • das monatliche Nettoeinkommen aus nichtselbständiger Arbeit: Urlaubs- und Weihnachtsgeld sollten Sie als Reserve für Urlaub und unverhergesehene Ausgaben nicht berücksichtigten.,
  • Einkünfte aus Neben- und Minijobs, soweit diese dauerhaft und regelmäßig ausgeübt werden,
  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Rechnen Sie nur mit der Nettokaltmiete. Wird die zu finanzierende Immobilie von Ihnen nicht selbst genutzt, sondern vermietet, so kalkulieren Sie mit einer Nettokaltmiete, die sich an den aktuellen Mieten der Region orientiert. Hilfreich dabei ist die Recherche auf einem Immobilienmarktplatz, beispielsweise Immobilienscout.
  • weitere regelmäßige und dauerhafte Einkünfte aus Zusatzrenten, wie Unfallrente, Erwerbsunfähigkeitsrente, Berufsunfähigkeitsrente, Witwenrente.
  • Erzielen Sie Einkünfte aus einer selbständigen oder freiberuflichen Tätigkeit, so setzen Sie bitte vom Jahresdurchschnitt des Gewinns (Jahressteuerbscheid) der zurückliegenden drei Jahren und den nochgerechneten Zahlen des laufenden Jahres (BWA) 70% als Einkommen an.

    Ausgaben

  • Miete und Nebenkosten: Nutzen Sie die Immobilie später selbst, so können Sie Ihre jetzige Miete unberücksichtigt lassen, Sie müssen jedoch die Nebenkosten für die neue Immobilie einkalkulieren. Je nach Alter und Energieeffizienz der neuen Immobilie sind der Ansatz von 1,50 Euro bis 3,00 Euro/qm Wohnfläche zu empfehlen.
  • Lebenshaltungskosten: Hierzu zählen die Kosten für Nahrung, Kleidung, Hobby, Freizeit, Taschengeld Kinder usw.
  • KfZ-Kosten: Benzin oder Strom, Versicherung, Kfz-Steuer, Reparatur und Wartung
  • Versicherungsbeiträge
  • Sparbeiträge: Altersvorsorge
  • Rücklagen für Instandhaltung der Immobilie, bei vermieteten Immobilien Rücklage für das Mietausfallwagnis
  • Kreditraten
  • sonstige Verpflichtungen: Unterhaltszahlungen
Nach Ermittlung der Einnahmen und Ausgaben errechnen Sie das frei verfügbare Einkommen. Dies stellt den maximalen Rahmen für die Rate Ihrer Hausfinanzierung dar.

Hausfinanzierung: Lebensphasenplanung

Eine Hausfinanzierung hat in der Regel eine Laufzeit von bis zu 40 Jahren. Deshalb ist es besonders wichtig, auch die künftige Entwicklung der Einnahmen- und Ausgabensituation zu berücksichtigen. Stellen Sie sich dazu folgende Fragen:
  • Ist mein Arbeitsplatz sicher? Befinde ich mich in der Probezeit oder ist mein Arbeitsplatz sogar befristet? Welche Vorsorge kann ich treffen, um kurzfristige Einkommensengpässe (Arbeitslosigkeit, längere Krankheit) ausgleichen zu können (private Arbeitslosenversicherung, BU-Versicherung, Krankentagegeldversicherung, eigene Rücklagen)?
  • Wie ist meine persönliche und familiäre Situation? Kann ich den Hauskredit bis zum Renteneintritt tilgen oder die Rate der Hausfinanzierung auch noch im Rentenalter bezahlen?
  • Habe ich eine ausreichende Vorsorge getroffen, um eine eventuelle Restschuld der Hausfinanzierung bei Renteneintritt aus einer Kapitalabfindung zu begleichen (Auszahlung Lebensversicherung, Sparplan, Depot) oder ist es eher sinnvoll, sofort eine höhere Tilgung für die Hausfinanzierung zu wählen, damit der Kredit rechtzeitig mit Renteneintritt vollständig getilgt ist?
  • Habe ich an Aufwendungen für spätere Reparaturen, Modernisierungen usw. an der Immobilie gedacht und hier entsprechende Rücklagen eingeplant?
  • Ist meine Familie ausreichend finanziell abgesichert (Risikoschutz Todesfall, BU, Unfall)?
Eine Hausfinanzierung wird meist mit einer Festzinsvereinbarung abgeschlossen. Berücksichtigen Sie bei Ihrer Planung die Möglichkeit von steigenden Zinsen für Ihre Hausfinanzierung am Ende der vereinbarten Zinsfestschreibung.

Bausteine der Hausfinanzierung

Eine Hausfinanzierung setzt sich aus drei Bausteinen zusammen.:
  • Eigenkapital: Bank- und Sparguthaben, Depot, Bausparguthaben, Rückkaufswerte in Lebensversicherungen, bezahltes Grundstück, Schenkung Eltern
  • Eigenleistungen: Darunter versteht man Leistungen, die der Bauherr, statt eines Handwerkers, selbst erbringt. Dadurch lassen sich die Lohnkosten sparen. Die Materialkosten fallen natürlich weiterhin an und müssen im Finanzierungsplan berücksichtigt werden. Beispiele für Eigenleistungen: Maler- und Fußbodenverlegearbeiten, Außenlage/ Gartengestaltung, Dämmung der Geschoßdecken, Fliesenarbeiten.
  • Fremdkapital: Bankdarlehen, Bauspardarlehen, Arbeitgeberdarlehen, Verwandtendarlehen
Eigenleistungen und Eigenkapital sowie nachrangige Arbeitgeber-, Verwandten oder Nachrangdarlehen senken den Beleihungsauslauf des langfristigen Bankdarlehens. Je geringer der Beleihungsauslauf, so geringer ist der zu zahlende Baugeldzins.

Ermittlung des Finanzierungsbedarfs

Der Finanzierungsbedarf am Beispiel des Erwerbs eines Einfamilienhauses (Bestandsobjekt) in Nordrhein-Westfalen wird nach folgender Checkliste ermittelt:
Kaufpreis
300.000 Euro
gemäß dem notariell beurkundeten Kaufvertrag
Maklerprovision (3,57%)
10.710 Euro
Die Provision liegt zwischen 3,00% und 6,00% zuzüglich USt. vom Kaufpreis
Grunderwerbsteuer (6,50%)
19.500 Euro
Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,50% bis 6,50% vom Kaufpreis
Notar- und Grundbuchkosten (2,00%)
6.000 Euro
Beurkundungskosten, Kosten für die Bestellung und Eintragung der Grundschuld, Eintragung der Änderungen im Grundbuch
Modernisierungs-/ Renovierungskosten
25.000 Euro
Gesamtkosten
361.210 Euro
Eigenkapital
36.210 Euro
Eigenleistungen
5.000 Euro
im Rahmen der Modernisierung/ Renovierung
Finanzierungsbedarf
295.000 Euro
Bei der Finanzierung eines Neubaus setzen sich die Gesamtkosten und somit der Finanzierungsdarf etwas anders zusammen:
  • Kaufpreis des Grundstücks,
  • Erschließungskosten (Anschlusskosten für Wasser, Gas, Strom bis zur Grundstücksgrenze),
  • Baukosten (meist schlüsselfertig),
  • Bezugsfertigstellung (Maler-/ Fußbodenverlegearbeiten),
  • Außenanlage (Pflasterarbeiten, Eingangstreppe, Zaun, Gartengestaltung, Terrasse).

Die Kostenermittlung für ein Neubauvorhaben ist etwas aufwendiger, müssen Sie doch viele einzelne Positionen der Baukosten, Baunebenkosten, Finanzierungskosten und Zusatzkosten berücksichtigen. Zur Ermittlung dieser Kosten stellen wir Ihnen das pdf-Formular Baukostenaufstellung Hausfinanzierung für einen Neubau zum Download bereit.

Neben dem oben ermittelten Finanzierungsbedarf für eine Hausfinanzierung fallen auch noch weitere Kosten an, die Sie in Ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen sollten. Dazu zählen u.a. folgende Kosten:
  • Bereitstellungszinsen nach Ablauf einer zinsfreien Bereitstellung des Bankdarlehens (I.d.R. wenn das Darlehen nicht oder nicht vollständig nach 3 bis 6 Monaten ausgezahlt wurde).
  • Bauzeitzinsen (Bei Teilauszahlungen nach Baufortschritt, häufig bei sehr großen Modernisierungs-/ Sanierungsarbeiten und bei Neubauvorhaben).
  • Umzugskosten
  • neue Möbel, Ergänzungen der Möbel
  • Einbauküche

Hausfinanzierung: Zinsänderungsrisiko, Kalkulationssicherheit

Zwischenstand: Bislang haben Sie ermittelt, wieviel Geld Sie monatlich, unter Berücksichtigung Ihrer aktuellen und zukünftigen Einkommenssituation für Ihre Hausfinanzierung, aufbringen können. Weiterhin haben Sie den Finanzierungsbedarf ermittelt.

Jetzt geht es um die passende Finanzierungslösung. Ihre Überlegungen sollten dahin gehen, welche Kriterien für Ihre Hausfinanzierung wichtig, weniger wichtig und auf welche Kriterien Sie notfalls (vorerst) verzichten können.

  • Welche Zinsbindung haben Sie sich vorgestellt? Ist eine lange Zinssicherheit für Sie wichtig, da diese Planungssicherheit bietet und das Zinsänderungsrisiko der Hausfinanzierung minimiert oder gar ganz ausschliessen lässt (Volltilgerdarlehen)? Oder ist für Sie ein kurze, flexible Zinslaufzeit wichtiger, damit Sie handlungsfähig bleiben? Bsp: In drei Jahren erhalten Sie eine Kapitalabfindung aus einer Lebensversicherung in Höhe von 100.000 Euro. Dieses Geld möchten Sie gern zur (Teil-)Tilgung Ihrer Hausfinanzierung einsetzen. Unter diesen Umständen wäre es nicht sinnvoll, eine Zinsbindung über den Betrag von 100.000 Euro größer drei Jahren zu wählen, wenn Ihre Sondertilgungsmöglichkeiten stark eingeschränkt wären
  • In welcher Höhe steht Ihnen regelmäßig Kapital zur außerplanmäßigen Rückzahlung zur Verfügung, beispielsweise jährliches tariflich/ vertraglich vereinbartes 13./14. Gehalt?
  • Bis wann soll die Hausfinanzierung komplett zurückgezahlt sein (Renteneintritt)?
  • Wie schnell werden Sie den größten Teil Ihrer Hausfinanzierung nach Zusage von der Bank aberufen haben? Davon ist abhängig ob und wie lange eine zinsfreie Bereitstellungszeit vereinbart werden sollte. Bei vielen Kreditinstituten beträgt die kostenlose, im Sollzins berücksichtigte zinsfreie Bereitstellungszeit zwischen 3 und 6 Monaten, bei Neubauvorhaben auch 12 bis 18 Monate. Wird mehr Zeit zum Darlehensabruf benötigt, dann kann die zinsfreie Bereitstellungszeit gegen Vereinbarung eines Zinsaufschlag verlängert werden. Beispiel: Sie vereinbaren, dass der Kaufpreis in 6 Monaten zu zahlen ist, da erst dann die Immobilie vom Verkäufer geräumt ist. In Ihrem Kreditvertrag haben Sie mit der Bank eine zinsfreie Bereitstellungszeit von 3 Monaten vereinbart. Somit müssten Sie für 3 Monate an die Bank für die Bereitstellung des Darlehens Zinsen zahlen. Gleichzeitig zahlen Sie aber auch noch Miete und so würde es, ohne Anpassung der bereitstellungsfreien Zeit, zu einer Doppelbelastung kommen, die Sie so nicht wünschten.
  • Wie häufig werden Sie die Tilgung wechseln? Über einen Tilgungssatzwechsel können Sie Ihre monatliche Belastung aus der Finanzierung gestalten. Dies kann sinnvoll sein, wenn sich Ihre Lebenssituation verändert oder Sie bewusst die Höhe der Rate beeinflussen wollen. Beispiel: Sie haben derzeit noch eine Konsumfinanzierung mit einer monatlichen Rate von 400 Euro für 3 Jahre Restlaufzeit. Nach Rückzahlung/ Ablauf der Konsumfinanzierung möchten Sie gern diese Rate zur zusätzlichen monatlichen Tilgung Ihrer Hausfinanzierung verwenden, um schneller schuldenfrei zu sein und Zinsen zu sparen, also die Gesamtkosten Ihrer Hausfinanzierung zu reduzieren. Ohne die Vereinbarung einer Tilgungswechseloption könnten Sie Ihren Tilgungsbeitrag jedoch nicht flexibel anpassen.
Die Hausfinanzierung läuft meist 20 bis 40 Jahre. Deshalb ist Flexibilität (Sondertilgungsoption-/ Tilgungswechseloption) und Kalkulationssicherheit (passende Zinsfestschreibung, Tilgungs- und Ratenhöhe) sehr wichtig.

Hausfinanzierung: Fördermöglichkeiten prüfen

Über die KFW-Förderbank können zinsgünstige Darlehen für den Neubau und die energieeffiziente Modernisierung von Immobilien, sowie für den Erwerb einer selbst genutzten bestehenden Immobilie aufgenommen werden. Die Service Hypo zeigt Ihnen, welches Darlehen für Sie infrage kommt. Die Kredite beantragt die Bank für Sie bei der KfW.

Auf die Darstellung der umfangreichen Förderbedingungen wird an dieser Stelle verzichtet. Diese können, so wie auch die aktuellen Zinsen der Förderkredite, auf der Homepage der KFW unter www.kfw.de nachgelesen werden.

Hausfinanzierung: Machbarkeit prüfen

Damit Sie direkt mit Ihrer Planung starten können, stellen wir für Sie hier einen Rechner zur Verfügung. Mit wenigen Angaben erhalten Sie eine erste Prognose, ob Ihr Finanzierungswunsch realisierbar ist.

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Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Sie haben weng oder kein Eigenkapital? Auch dann ist eine Hausfinanzierung darstellbar. Informieren Sie sich auf unseren Seiten zum Thema Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

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Hausfinanzierung: Angebot einholen

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