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Hausfinanzierung 2023

Rechner und Tipps

Haushaltsplan erstellen

Sie sollten zunächst Ihre finanziellen Möglichkeiten gründlich prüfen. Um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie viel Sie sich jeden Monat realistisch leisten können, hilft es oft, einen detaillierten Haushaltsplan zu erstellen.

Stellen Sie Einnahmen und Ausgaben gegenüber:

Einkünfte

Ausgaben

Nach Ermittlung der Einnahmen und Ausgaben errechnen Sie das frei verfügbare Einkommen. Dies stellt den maximalen Rahmen für die Rate Ihrer Hausfinanzierung dar.

Geben Sie nicht mehr als 40 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Baufinanzierung aus. So haben Sie genügend Polster, um unvorhergesehene Ausgaben abzudecken.
Mit unserem Budget Rechner Machbarkeit checken »

Lebensphasenplanung durchführen

Eine Hausfinanzierung hat nicht selten eine Laufzeit von bis zu 40 Jahren. Deshalb ist es besonders wichtig, auch die künftige Entwicklung der Einnahmen- und Ausgabensituation zu berücksichtigen. Stellen Sie sich dazu folgende Fragen:

Die Finanzierung von Wohnraum erfolgt in der Regel über Festzinsvereinbarungen. Berücksichtigen Sie bei der Planung bitte die Möglichkeit, dass die Zinssätze für die Finanzierung von Wohnimmobilien steigen, wenn der vereinbarte feste Zinssatz abläuft.
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Hausbau oder Hauskauf?

Zunächst steht jetzt die Entscheidung an, ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen wollen oder ein Haus neu bauen.

Hausfinanzierung Hauskauf

Finanzierungsplan Kauf

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fallen neben dem Kaufpreis der Immobilie Erwerbsnebenkosten an. Folgende Positionen müssen Sie bei der Planung berücksichtigen:

Eventuell stehen Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten oder Umbau- bzw. Anbaukosten an. Auch diese Kosten müssen Sie in Ihren Finanzierungsplan einbeziehen.

Hausfinanzierung Hausbau

Finanzierungsplan Neubau

Bei der Finanzierung eines Neubaus ermitteln Sie die Gesamtkosten über folgende Einzelposten:

Grundstück

  • Kaufpreis des Grundstücks
  • Notar- und Grundbuchkosten (2,0 % der Kaufsumme)
  • Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland) zwischen 3,50 % und 6,50 % der Kaufsumme
  • gegebenenfalls Maklercourtage (zwischen 3,57 % und 7,14 % der Kaufsumme)
  • Erschließungskosten (Anschlusskosten für Wasser, Gas, Strom bis zur Grundstücksgrenze)
  • gegebenenfalls Freiräumen (Baumfällmaßnahmen, Abrissmaßnahmen)
  • Einmessung Haus
  • Baukosten (meist schlüsselfertig),
  • Bezugsfertigstellung (Maler-/ Fußbodenverlegearbeiten),
  • Außenanlage (Pflasterarbeiten, Eingangstreppe, Zaun, Gartengestaltung, Terrasse).

Baukosten

  • Erdarbeiten, Ausschachtungen
  • Keller
  • Rohbau
  • Putzarbeiten
  • Isolierungen
  • Zimmerer, Dachdecker, Klempner, Heizung, Elektik, Fußböden, Fliesen, Schreiner, Maler
  • Garage

Außenanlage

  • Terasse, Wege, Zaun, Anpflanzungen

Baunebenkosten

  • Achritekt, Ingenieur
  • Baubetreung
  • Statik, Prüfstatik
  • Baugenehmigung, Abnahmen
  • Bauherrenhaftpflicht, Feuerversicherung

Finanzierungskosten

  • Notar- und Grundbuchkosten für die Sicherheitenbestellung
  • Bereitstellungszinsen, Bauzeitzinsen
  • Zwischenfinanzierungszinsen
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Eigenkapital, Eigenleistungen, Fremdkapital

Steht der Finanzierungsplan, geht es an die Ermittlung des Finanzierungsbedarfs. Machen Sie sich Gedanken, wie viel Eigenkapital und Eigenleistungen Sie einbringen.

Mit Eigenkapital und Eigenleistung können Sie den Zins beeinflussen, die Finanzierungssumme reduzieren und so die Kosten und die Rate der Hausfinanzierung senken.

Je mehr Vermögen Sie vorweisen können, desto weniger Kredit müssen Sie aufnehmen und desto günstiger bietet Ihnen die Bank einen Zinssatz.
Was zählt zum Eigenkapital

Bank- und Sparguthaben, Depot, Bausparguthaben, Rückkaufswerte in Lebensversicherungen, bezahltes Grundstück, Schenkung Eltern

Was zählt zu Eigenleistungen

Darunter versteht man Leistungen, die der Bauherr, statt eines Handwerkers, selbst erbringt. Dadurch lassen sich die Lohnkosten sparen. Die Materialkosten fallen natürlich weiterhin an und müssen im Finanzierungsplan berücksichtigt werden.

Beispiele für Eigenleistungen: Maler- und Fußbodenverlegearbeiten, Außenlage/ Gartengestaltung, Dämmung der Geschoßdecken, Fliesenarbeiten.

Was ist Fremdkapital?

Bankdarlehen, Bauspardarlehen, Arbeitgeberdarlehen, Verwandtendarlehen

Eigenleistungen und Eigenkapital sowie nachrangige Arbeitgeber-, Verwandten oder Nachrangdarlehen senken den Beleihungsauslauf der Hausfinanzierung. Je geringer der Beleihungsauslauf, so geringer ist der zu zahlende Baugeldzins.

Angebote zur Hausfinanzierung einholen

Holen Sie sich jetzt Finanzierungsangebote bei Banken oder einem Finanzvermittler wie die Service Hypo ein.

Vergleichen Sie die verschiedenen Angebote miteinander. Holen Sie immer mehrere Finanzierungsvorschläge ein.

Die [aktuellen Hypothekenzinsen] sind Dreh- und Angelpunkt.

Vergleichen Sie immer Angebote mit identischer Zinsbindung, Tilgung und einem identischen Finanzierungsplan.

Bietet ein Angebot nur einen geringfügig besseren Zinssatz, können Sie bereits mehrere tausend Euro an Zinskosten sparen.

Wir haben für Sie einen [Ersparnisrechner], mit dem Sie Angebote vergleichen können und Sparpotential offenlegen.

Update 2023: Die Zinsen für Hausfinanzierungen schwanken aktuell stark. Behalten Sie die Zinsentwicklung im Blick.

Eckdaten der Hausfinanzierung festlegen

Jetzt geht es um die passende Finanzierungslösung. Ihre Überlegungen sollten darauf konzentrieren, welche Details für Ihre Hausfinanzierung wichtig, weniger wichtig und auf welche Sie notfalls (vorerst) verzichten können.

Zinsbindung

Welche Zinsbindung haben Sie sich vorgestellt? Ist eine lange Zinssicherheit für Sie wichtig, da diese Planungssicherheit bietet und das Zinsänderungsrisiko der Hausfinanzierung minimiert oder gar ganz ausschliessen lässt (Volltilgerdarlehen)? Oder ist für Sie ein kurze, flexible Zinslaufzeit wichtiger, damit Sie handlungsfähig bleiben? Beispiel: In drei Jahren erhalten Sie eine Kapitalabfindung aus einer Lebensversicherung in Höhe von 100.000 Euro. Dieses Geld möchten Sie gern zur (Teil-)Tilgung Ihrer Hausfinanzierung einsetzen. Unter diesen Umständen wäre es nicht sinnvoll, eine Zinsbindung über den Betrag von 100.000 Euro größer drei Jahren zu wählen, wenn Ihre Sondertilgungsmöglichkeiten stark eingeschränkt wären

Laufzeit und Tilgung

Bis wann soll die Hausfinanzierung komplett zurückgezahlt sein (Renteneintritt)?

zinsfreie Bereitstellung

Wie schnell werden Sie den größten Teil Ihrer Hausfinanzierung nach Zusage von der Bank aberufen haben? Davon ist abhängig ob und wie lange eine zinsfreie Bereitstellungszeit vereinbart werden sollte. Bei vielen Kreditinstituten beträgt die kostenlose, im Sollzins berücksichtigte zinsfreie Bereitstellungszeit zwischen 3 und 6 Monaten, bei Neubauvorhaben auch 12 bis 18 Monate. Wird mehr Zeit zum Darlehensabruf benötigt, dann kann die zinsfreie Bereitstellungszeit gegen Vereinbarung eines Zinsaufschlag verlängert werden.

Beispiel: Sie vereinbaren, dass der Kaufpreis in 6 Monaten zu zahlen ist, da erst dann die Immobilie vom Verkäufer geräumt ist. In Ihrem Kreditvertrag haben Sie mit der Bank eine zinsfreie Bereitstellungszeit von 3 Monaten vereinbart. Somit müssten Sie für 3 Monate an die Bank für die Bereitstellung des Darlehens Zinsen zahlen. Gleichzeitig zahlen Sie aber auch noch Miete und so würde es, ohne Anpassung der bereitstellungsfreien Zeit, zu einer Doppelbelastung kommen, die Sie so nicht wünschten.

Sondertilgung

In welcher Höhe steht Ihnen regelmäßig Kapital zur außerplanmäßigen Rückzahlung zur Verfügung, beispielsweise jährliches tariflich/ vertraglich vereinbartes 13./14. Gehalt?

Tilgungssatzwechsel

Wie häufig werden Sie die Tilgung wechseln? Über einen Tilgungssatzwechsel können Sie Ihre monatliche Belastung aus der Finanzierung gestalten. Dies kann sinnvoll sein, wenn sich Ihre Lebenssituation verändert oder Sie bewusst die Höhe der Rate beeinflussen wollen.

Beispiel: Sie haben derzeit noch eine Konsumfinanzierung mit einer monatlichen Rate von 400 Euro für 3 Jahre Restlaufzeit. Nach Rückzahlung/ Ablauf der Konsumfinanzierung möchten Sie gern diese Rate zur zusätzlichen monatlichen Tilgung Ihrer Hausfinanzierung verwenden, um schneller schuldenfrei zu sein und Zinsen zu sparen, also die Gesamtkosten Ihrer Hausfinanzierung zu reduzieren. Ohne die Vereinbarung einer Tilgungswechseloption könnten Sie Ihren Tilgungsbeitrag jedoch nicht flexibel anpassen.

Die Hausfinanzierung läuft meist 20 bis 40 Jahre. Deshalb ist Flexibilität (Sondertilgungsoption-/ Tilgungswechseloption) und Kalkulationssicherheit (passende Zinsfestschreibung, Tilgungs- und Ratenhöhe) sehr wichtig.

Das passende Finanzierungsmodell

Mindestens ebenso wichtig wie niedrige Zinsen ist das richtige Finanzierungsmodell.

Welche Variante für Sie am besten geeignet ist, hängt vor allem von Ihrer persönlichen Lebens- und Finanzsituation ab.

Ausführliche Informationen lesen Sie dazu auf unserer Seite [Finanzierungsmodelle]. Wir klären die frage, welche Finanzierungvariante zu Ihnen passt.

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Baufinanzierung Rechner

Berechnen Sie den Zins, die Rate und die Laufzeit Ihrer Hausfinanzierung - mit Tilgungsplan

Hier geht es zum [Baufinanzierung Rechner]


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