Finanzmathematische Grundlagen der Baufinanzierungsberechnung
Die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens bleibt über die vereinbarte Sollzinsbindung fix. Sie errechnet sich nach der standardisierten Annuitätenformel:
Da sich der Zinsaufwand immer auf die aktuelle Restschuld bezieht, sinkt der Zinsanteil monatlich. Der getilgte Betrag wächst im selben Verhältnis. Wie Sie Ihr Budget vor dem Banktermin absichern, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Strategie für das Bankgespräch.
Beleihungsauslauf (LTV): Wie das Banken-Rating Ihren Zinssatz bestimmt
Banken stufen Kredite in standardisierte Beleihungsstufen ein. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist das Ausfallrisiko für den Kreditgeber.
| Beleihungsauslauf (LTV) | Eigenkapital-Anforderung | Banken-Einstufung | Zinsniveau |
|---|---|---|---|
| Bis 60 % | Nebenkosten + 40 % Kaufpreis | Realkredit (Pfandbrieffähig) | Niedrigster Basiszins |
| Bis 80 % | Nebenkosten + 20 % Kaufpreis | Standard (Marktüblicher Standard) | Top-Konditionen |
| Bis 100 % | Nur Nebenkosten (ca. 10 %) | 100 %-Finanzierung (Erhöhtes Risiko) | Aufschlag +0,20 % bis +0,40 % |
| Über 100 % | Kein Eigenkapital vorhanden | Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten | Aufschlag +0,50 % bis +1,00 % |
Vertiefende Informationen zur Bonitätsprüfung und den Annahmen von Kreditinstituten finden sich in den Fachratgebern zur Haushaltsrechnung nach Bankkriterien und zur optimalen Eigenkapitalquote. Für das Anschlusszinsrisiko nach Ablauf der Sollzinsbindung steht der Anschlussfinanzierungs-Rechner bereit.
Verwandte Rechner & Werkzeuge
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Die monatliche Rate (Annuität) berechnet sich über die Formel: (Nettodarlehen × (gebundener Sollzins + anfängliche Tilgung)) / 1.200. Diese Rate bleibt während der gesamten Sollzinsbindung unverändert.
Die Nebenkosten setzen sich aus der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %), den Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 % bis 2,0 %) und gegebenenfalls einer Maklerprovision (häufig 3,57 % inkl. MwSt.) zusammen. In Summe betragen sie meist 8,5 % bis 12 % des Kaufpreises.
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) beschreibt das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Darlehenssumme und dem von der Bank ermittelten Wert der Immobilie. Liegt der LTV bei 80 % oder weniger, vergeben Banken die besten Konditionen. Werte über 100 % stellen eine Vollfinanzierung dar und führen zu Risikoaufschlägen.