1. Die Mechanik: Zwei getrennte Verträge in zwei Phasen
Ein Kombidarlehen ist kein einzelner Kredit, sondern eine Kombination aus zwei rechtlich selbstständigen Bausteinen: einem endfälligen Vorausdarlehen und einem parallel besparten Bausparvertrag.
Die Darlehenssumme wird vollständig ausgezahlt, wird jedoch zunächst nicht getilgt. Die monatliche Rate teilt sich auf: Ein Teil deckt die Kreditzinsen ab, der andere Teil fließt als Sparbeitrag in den Bausparvertrag. Da keine laufende Tilgung stattfindet, bleibt die Darlehensschuld während der gesamten ersten Phase in voller Höhe bestehen.
Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist (häufig nach 10 bis 15 Jahren), wird das angesparte Guthaben zusammen mit dem Bauspardarlehen ausgezahlt. Damit wird das Vorausdarlehen vollständig abgelöst. Ab diesem Zeitpunkt tilgen Sie das Bauspardarlehen mit einer festen monatlichen Zins- und Tilgungsrate bis zur vollständigen Rückzahlung.
2. Restschuldverlauf im visuellen Systemvergleich
Der wesentliche mathematische Unterschied zwischen beiden Finanzierungsformen liegt im Verlauf der Darlehensschuld über die ersten 10 bis 15 Jahre:
3. Strategische Hebel & Ausstiegsoptionen nach 10 Jahren (§ 489 BGB)
In vielen Finanzierungsverträgen steht die Formulierung: „Zinsbindung fest bis zur Zuteilung des Bausparvertrags“ (oft 12 bis 15 Jahre). Dennoch sind Kreditnehmer nicht starr an diese Frist gebunden. Es greift das Verbraucherrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches:
Unabhängig von vertraglichen Klauseln kann jedes Festzinsdarlehen 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise gekündigt werden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das bedeutet: Dauert Phase 1 länger als 10 Jahre, können Sie das Vorausdarlehen nach 10,5 Jahren vorzeitig beenden.
In der Praxis wird häufig zwischen zwei Modellen unterschieden:
- Das Ein-Haus-Modell: Die Bausparkasse stellt sowohl das Vorausdarlehen als auch den Bausparvertrag bereit.
- Das Zwei-Partner-Modell: Das Vorausdarlehen stammt von einer Bank (z. B. Sparkasse, Volksbank oder Geschäftsbank), während der Bausparvertrag bei einer Bausparkasse geführt wird.
Liegt eine Trennung von Kreditgeber und Bausparkasse vor, eröffnen sich gezielte Handlungsspielräume:
Prüfen Sie, ob eine Erhöhung der Sparrate oder Einzahlung von Sonderbeiträgen in den Bausparvertrag tariflich zulässig ist. Dadurch wird das Mindestsparguthaben schneller aufgebaut, die Bewertungszahl steigt rascher an und der Bausparvertrag wird vorzeitig zuteilungsreif. Das verkürzt Phase 1 (§ 489 BGB beachten) und reduziert die Zinszahlungen auf das Vorausdarlehen.
Verfügt das Vorausdarlehen über ein Sondertilgungsrecht (z. B. 5 % p.a.), können außerplanmäßige Mittel direkt zur Tilgung bei der Bank eingesetzt werden. Dies senkt sofort die monatliche Zinslast in Phase 1. Bei späterer Zuteilung wird ein entsprechend geringeres Bauspardarlehen benötigt, was zu einer niedrigeren Folgerate oder schnelleren Entschuldung führt.
Die Marktzins-Entscheidung nach 10 Jahren: Was ist wirtschaftlich sinnvoll?
Dank des Kündigungsrechts nach § 489 BGB können Sie nach 10 Jahren prüfen, wie sich das Zinsniveau am Markt entwickelt hat:
| Zinsentwicklung nach 10 Jahren | Marktlage & Vergleich | Sinnvolle Handlungsoption |
|---|---|---|
| Marktzins < Zins des Vorausdarlehens | Das allgemeine Zinsniveau ist gesunken und liegt unter dem Satz des laufenden Bankkredits. | Kündigung des Vorausdarlehens nach § 489 BGB und Umschuldung über ein günstiges Annuitätendarlehen am Markt. Der Bausparvertrag kann beitragsfrei ruhen, weiterlaufen oder gekündigt werden (Guthaben zur Sondertilgung verwenden). |
| Marktzins < Bauspar-Darlehenszins | Die Bauzinsen am Markt sind günstiger als der vor 10 Jahren garantierte Zins des Bauspardarlehens. | Das teurere Bauspardarlehen wird nicht abgerufen: Das angesparte Bausparguthaben tilgt einen Teil des Kredits, die Restschuld wird über ein Annuitätendarlehen weiterfinanziert. |
| Marktzins > Bauspar-Darlehenszins | Die Marktzinsen sind spürbar gestiegen und liegen über dem vereinbarten Bausparzins. | Das Kombimodell wird wie geplant fortgesetzt: Das Bauspardarlehen löst das Vorausdarlehen ab und sichert den günstigen Festzins für Phase 2. |
4. Die Vor- und Nachteile beider Modelle
Beide Finanzierungskonzepte weisen spezifische Merkmale auf, die je nach persönlicher Risikoneigung und Zinsausblick unterschiedlich gewichtet werden:
| Kriterium | Klassisches Annuitätendarlehen | Bauspar-Kombidarlehen (Konstant) |
|---|---|---|
| Zinssicherheit | Gilt für die vereinbarte Zinsbindungsfrist (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre). Danach Zinsanpassung. | Feste Konditionen über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Entschuldung (20–30 Jahre). |
| Tilgungsverlauf | Laufende Tilgung ab Monat 1; Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, Tilgungsanteil steigt stetig. | Keine Tilgung in Phase 1; Zinsen fallen 10–15 Jahre lang auf die volle Summe an. |
| Nebenkosten | Keine gesonderten Produktgebühren (lediglich Notar- und Grundbuchkosten für Grundschuld). | Abschlussgebühr von meist 1,0 % bis 1,6 % der Bausparsumme plus Kontogebühren. |
| Sondertilgungen | Meist bis zu 5 % p.a. vertraglich kostenfrei vereinbar. | In Phase 1 je nach Modell auf Bank- oder Bausparseite; in Phase 2 meist jederzeit unbegrenzt im Bauspardarlehen. |
| Verständlichkeit | Einfach und transparent in einem einzelnen Tilgungsplan nachvollziehbar. | Komplexeres Zusammenspiel aus Vorausdarlehenszins, Guthabenzins, Bewertungszahl und Darlehenszins. |
5. Der finanzmathematische Aspekt: Die Zinsdifferenz in Phase 1
Ein zentraler Aspekt bei der rechnerischen Bewertung von Konstant-Modellen ist das Zinsgefälle in der ersten Phase:
- Darlehenszins: Auf das endfällige Vorausdarlehen zahlen Sie beispielsweise 3,80 % Sollzins – und zwar über die gesamten 10 bis 15 Jahre auf die volle Ursprungssumme, da keine Zwischentilgung erfolgt.
- Guthabenzins: Auf die parallel eingezahlten Sparbeiträge im Bausparvertrag erhalten Sie in den meisten Tarifen einen Basiszins von rund 0,10 % bis 0,25 % p.a.
Diese Differenz zwischen Sollzins und Guthabenzins bedeutet, dass das angesparte Kapital rechnerisch mit einem Zinsabstand arbeitet. Beim klassischen Annuitätendarlehen hingegen bringt jeder getilgte Euro eine unmittelbare Zinsersparnis in Höhe des vollen Kreditzinssatzes (im Beispiel 3,80 %).
• Abschlussgebühr: Bei einer Bausparsumme von 200.000 € fallen bei 1,0 % bis 1,6 % rund 2.000 € bis 3.200 € an Gebühren an. Dieser Betrag muss über spätere Zinsvorteile erst wieder erwirtschaftet werden.
• Zuteilungszeitpunkt: Ein Bausparvertrag ist nicht an ein starres Datum gekoppelt, sondern an das Erreichen der tariflichen Bewertungszahl. Verschiebt sich die Zuteilung, muss das Vorausdarlehen entsprechend länger bedient werden.
6. Leitfaden für das Beratungsgespräch
Wird Ihnen ein Bauspar-Kombidarlehen vorgeschlagen, können Sie anhand folgender Schritte prüfen, ob das Modell zu Ihrer persönlichen Finanzierungsstrategie passt:
Bitten Sie um einen transparenten Gesamtvergleich: Wie viele Euro zahlen Sie beim Kombidarlehen insgesamt (inklusive aller Gebühren, Zinsen beider Phasen und Sparbeiträge) bis zur vollständigen Entschuldung – und wie viel bei einem klassischen Annuitätendarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung oder einem Volltilgerdarlehen?
Fragen Sie nach der konkreten Struktur: Handelt es sich um ein Ein-Haus-Modell oder ein Zwei-Partner-Modell? Klären Sie ab, ob Sondertilgungen direkt auf das Vorausdarlehen der Bank geleistet werden können und ob zusätzliche Einzahlungen in den Bausparvertrag möglich sind.
Ein Kombimodell gewinnt an Attraktivität, wenn staatliche Zuschüsse wie vermögenswirksame Leistungen (VL) des Arbeitgebers oder Fördermittel direkt in die Besparung einfließen und die Eigenleistung mindern.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ja. Auch wenn im Darlehensvertrag vereinbart ist, dass der Zins 'fest bis zur Zuteilung des Bausparvertrags' (z. B. 12 oder 14 Jahre) gilt, greift § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Nach Ablauf von 10 Jahren nach vollständigem Empfang des Vorausdarlehens kann dieses mit einer Frist von 6 Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.
In diesem Fall sind Sie nicht verpflichtet, das teurere Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Sie können das Vorausdarlehen nach § 489 BGB kündigen, sich das angesparte Bausparguthaben zur Teiltilgung auszahlen lassen und die verbleibende Restschuld über ein günstigeres Annuitätendarlehen am freien Markt weiterfinanzieren.
In den meisten Tarifen ist eine Erhöhung der monatlichen Sparrate oder die Einzahlung von Sonderbeiträgen vertraglich möglich. Dadurch wird das Mindestsparguthaben früher erreicht, die Bewertungszahl steigt rascher an und der Vertrag wird vorzeitig zuteilungsreif. Das verkürzt Phase 1 und verringert die Zinszahlungen auf das Vorausdarlehen.
Sofern das Vorausdarlehen der Bank eine Sondertilgungsoption enthält, senken außerplanmäßige Zahlungen sofort die Restschuld und damit die laufende Zinslast. Bei späterer Zuteilung des Bausparvertrags wird ein kleineres Bauspardarlehen benötigt, was in Phase 2 wahlweise zu einer niedrigeren Monatsrate oder zu einer schnelleren Entschuldung führt.