Das Problem: Temporäre Ersparnis vs. Dauerhafte Mehrkosten
Die Logik hinter dem Angebot der Bank ist simpel: Bereitstellungszinsen fallen nur temporär (in den letzten Monaten der Bauphase) und nur anteilig auf die noch nicht abgerufene Darlehenssumme an.
Der Zinsaufschlag der Bank (z. B. +0,10 % p.a.) gilt hingegen dauerhaft für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung (z. B. 10 oder 15 Jahre) und wird auf die volle Kreditsumme bzw. die spätere Restschuld berechnet. Um zu prüfen, ob sich das Angebot lohnt, benötigen Sie eine einfache Gegenüberstellung:
Gesparte Bereitstellungszinsen (€) > Zinsmehrkosten durch Aufschlag (€ über gesamte Zinsbindung)
2. Die Break-Even-Formel (Maximal vertretbarer Zinsaufschlag):
Max. Zinsaufschlag (% p.a.) = Gesparte Bereitstellungszinsen (€) / (Ø Restschuld (€) × Jahre Zinsbindung) × 100
Übersteigen die Mehrkosten durch den Zinsaufschlag die in der Bauphase gesparten Gebühren, zahlen Sie für das gute Gefühl der "Sicherheit" massiv drauf.
Der Break-Even-Vergleich: Ein konkretes Praxisbeispiel
Ein Bauherr benötigt ein Darlehen von 400.000 € mit einer Zinsbindung von 10 Jahren. Der Bau verzögert sich voraussichtlich auf 18 Monate. Ihm liegen zwei Bankangebote vor:
| Kriterium | Angebot A (Standard) | Angebot B (Verlängert) |
|---|---|---|
| Sollzins p.a. | 3,45 % | 3,55 % (+0,10 % Aufschlag) |
| Bereitstellungsfreie Zeit | 12 Monate | 24 Monate |
| Gesparte Bereitstellungszinsen | Vergleichsbasis | + 2.550 € gespart |
| Zusatzkosten (Zinsaufschlag 10 J.) | Vergleichsbasis | - 3.400 € Mehrzins |
| Netto-Bilanz | Der Gewinner | - 850 € Verlust |
Fazit des Beispiels: Obwohl bei Angebot A in den Baumonaten 13 bis 18 schmerzhafte Bereitstellungszinsen von 2.550 € vom Konto abgehen, ist es am Ende der 10-jährigen Laufzeit um 850 € günstiger als das "sichere" Angebot B.
Rechnen Sie Ihr persönliches Szenario nach
Mit unserem neuen Bereitstellungszinsen-Rechner können Sie Ihren Tranchenabruf nach MaBV eingeben und direkt prüfen, bei welchem Zinsaufschlag Ihre persönliche Gewinnschwelle (Break-Even) erreicht ist.
Zum Bereitstellungszinsen-Rechner →3 Strategien: So umgehen Sie Bereitstellungszinsen ohne Zinsaufschlag
Wenn ein Zinsaufschlag nicht wirtschaftlich ist, bleiben Ihnen drei alternative Hebel, um die Doppelbelastung während der Bauphase in Schach zu halten:
Akzeptieren Sie nicht blind die 6-Monats-Frist der Hausbank. Zahlreiche überregionale Banken und große Versicherer bieten bei Neubauten standardmäßig 12 bis 15 Monate bereitstellungsfreie Zeit an, ohne dafür den Sollzins zu verschlechtern.
Viele Banken fordern, dass das Eigenkapital vor dem Darlehen vollständig verbraucht wird. Verhandeln Sie einen proportionalen oder nachrangigen Einsatz Ihres Eigenkapitals: Je früher das Geld der Bank fließt, desto geringer ist die Basis für Bereitstellungszinsen.
Sobald der Bauträger einen Meilenstein nach MaBV erreicht hat, reichen Sie die Rechnungen und Bautenstandsberichte sofort am selben Tag ein. Jeder Tag, den das Geld ungenutzt auf dem Konto der Bank liegt, kostet bares Geld.
Spezialisten für Neubau & Bauträgerverträge
Ein unabhängiger Baufinanzierungsberater vergleicht tagesaktuell die Fristen von über 500 Kreditinstituten. So finden Sie die Bank, die eine lange bereitstellungsfreie Zeit von Haus aus anbietet – ganz ohne versteckte Zinsaufschläge.
Fokus: Pufferplanung bei Bauverzögerungen, MaBV-Auszahlungspläne und KfW-Integration.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Die bereitstellungsfreie Zeit ist die Frist (meist 6 bis 12 Monate), in der die Bank das bewilligte Darlehen für Sie vorhält, ohne dafür Bereitstellungszinsen zu verlangen. Wird das Geld nach Ablauf dieser Frist noch nicht abgerufen, fallen Gebühren von üblicherweise 0,25 % pro Monat auf den noch offenen Restbetrag an.
Um die bereitstellungsfreie Zeit von standardmäßig 12 Monaten auf 18 oder 24 Monate zu verlängern, verlangen die meisten Banken einen Aufschlag auf den gebundenen Sollzins von ca. +0,05 % bis +0,15 % p.a.
Nur, wenn die in der Bauphase gesparten Bereitstellungszinsen höher sind als die Mehrkosten durch den Zinsaufschlag. Da Sie den Zinsaufschlag über die gesamte Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) auf die Restschuld zahlen, ist das scheinbar sichere Angebot mit langer Frist oft die deutlich teurere Kostenfalle. Nutzen Sie zur Überprüfung den Bereitstellungszinsen-Rechner.
Sie können Bereitstellungszinsen minimieren, indem Sie Handwerkerrechnungen sofort bei der Bank einreichen (schneller Abruf), Eigenkapital proportional statt vorab einsetzen oder bei Angeboten mit identischem Zinssatz gezielt die Bank wählen, die standardmäßig bereits 12 oder 15 Monate frei anbietet.