Die Aktiv-Passiv-Methode des BGH im Detail
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) müssen Kreditinstitute den Schaden über die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode ermitteln. Dabei wird fingiert, dass die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Geld in fristenkongruenten Hypothekenpfandbriefen am Kapitalmarkt anlegt:
Differenz zwischen dem vereinbarten Sollzins und der Rendite von Hypothekenpfandbriefen der Deutschen Bundesbank mit gleicher Restlaufzeit.
Die Bank muss zwingend unterstellen, dass vereinbarte Sondertilgungen bis zum Laufzeitende jedes Jahr voll ausgeschöpft worden wären (BGH XI ZR 388/14).
Die Bank spart durch die vorzeitige Vertragsbeendigung künftige Verwaltungsaufwände (ca. 0,06 % bis 0,10 % p.a.) und das Kreditausfallrisiko (ca. 0,02 % bis 0,05 % p.a.).
Da die Bank den Schaden sofort in einer Summe erhält, müssen künftige Zinsdifferenzen auf den Tag der Kündigung finanzmathematisch abgezinst werden.
Der gesetzliche Joker: Kostenfreiheit nach 10 Jahren (§ 489 BGB)
Haben Sie eine Zinsfestschreibung von 15, 20 oder 30 Jahren vereinbart, schützt Sie § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor unbegrenzter Vorfälligkeitsentschädigung:
Jedes Immobiliardarlehen kann 10 Jahre nach dem Tag des vollständigen Empfangs (Vollauszahlung) mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ganz oder teilweise gekündigt werden – vollkommen kostenfrei.
Liegt die Vollauszahlung beispielsweise 7 Jahre zurück und die Zinsbindung läuft noch 8 Jahre, darf die Bank den Schaden nur für maximal 3,5 Jahre (bis zum Erreichen der 10,5-Jahres-Grenze) geltend machen. Für die restlichen Jahre steht der Bank gesetzlich 0 € Entschädigung zu!
Unabhängige Spezialisten für Darlehensablösung & Umschuldung
Vorfälligkeitsabrechnungen von Banken weisen regelmäßig Fehler bei Sondertilgungsabzügen oder Fristenläufen auf. Qualifizierte Finanzierungsberater prüfen die Abrechnung und strukturieren Anschluss- oder Neufinanzierungen:
Schwerpunkte: Prüfung von § 489 BGB Kündigungsfristen, Umschuldung bei Immobilienverkauf, Forward-Darlehen.
Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung (FAQ)
Nur wenn Sie als Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Kündigung haben (z. B. Verkauf der Immobilie gem. § 490 Abs. 2 BGB) oder die Zinsbindung regulär ausläuft. Eine Kündigung rein aus dem Wunsch heraus, zu einer günstigeren Fremdbank umzuschulden, darf die Bank während einer laufenden Zinsbindung vor Ablauf von 10 Jahren ablehnen.
Liegt die aktuelle Wiederanlagerendite über Ihrem vertraglichen Sollzins, entsteht der Bank kein Refinanzierungsschaden, da sie das Geld am Markt teurer neu verleihen kann. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern lediglich eine geringe Bearbeitungsgebühr für die Vertragsabrechnung.
Nein. Die in § 502 Abs. 1 BGB verankerte Obergrenze (maximal 1 % bzw. 0,5 % der Restschuld) gilt nach § 503 BGB ausschließlich für Ratenkredite und Konsumentendarlehen, nicht jedoch für grundpfandrechtlich besicherte Immobiliardarlehen. Hier gilt vollumfänglich die Aktiv-Passiv-Methode.
Enthält der Darlehensvertrag unzureichende Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 Abs. 2 BGB), verliert die Bank nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) und des BGH ihren Entschädigungsanspruch vollständig.