Die mathematischen Stellschrauben des Vergleichs
Ob Mieten oder Kaufen nach 20 oder 30 Jahren das höhere Endvermögen hinterlässt, wird maßgeblich von folgenden Faktoren gesteuert:
Beim Kauf fließen Eigenmittel in Kaufpreis und unwiederbringliche Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Beim Mieten steht dieses Startkapital sofort zur Zinsanlage zur Verfügung.
Eigentümer müssen für Dach, Heizung und Fassade Rücklagen bilden (im Modell mit banküblichen 1,5 % p.a. des Gebäudewerts kalkuliert). Beim Mieter sind diese Kosten in der Miete enthalten.
Während der Darlehenszins über die Festschreibung konstant bleibt, steigen Mieten meist im Zuge der Inflation. Umgekehrt vermehrt sich das Spardepot des Mieters durch den Zinseszinseffekt.
Eine Immobilie gewinnt nur dann verlässlich an Wert, wenn Lage und Bausubstanz stimmen. Bleibt die Wertsteigerung hinter der Inflation zurück, gewinnt häufig die liquide Geldanlage.
Der Einfluss der frei gewählten Verzinsung
In unserem Rechner entscheiden allein Sie, welche jährliche Rendite Sie für die alternative Geldanlage ansetzen möchten:
- Konservative Sparer (2,0 % bis 3,0 % p.a.): Wer sein Geld primär auf Tagesgeldkonten, Festgeldern oder Bundesanleihen parkt, erwirtschaftet stabile Zinsen ohne Kursschwankungen. In diesem Szenario behält der Immobilienkauf bei langfristiger Haltung meist die Nase vorn.
- Chancenorientierte Sparer (4,0 % bis 6,0 % p.a. oder mehr): Wer sein Geld langfristig in breit gestreuten Anlageformen oder unternehmerischen Beteiligungen anlegt, erzielt oft Renditen, die das Immobilienvermögen nach 20 bis 30 Jahren deutlich übertreffen können – trägt dafür aber entsprechende Schwankungs- und Verlustrisiken.
Was passiert bei einer Vollfinanzierung (0 € Eigenkapital)?
Setzen Sie das Eigenkapital auf „0 €“, simulieren Sie eine Vollfinanzierung: Der Mieter startet ohne Sparguthaben, aber der Käufer muss das gesamte Vorhaben inklusive Nebenkosten fremdfinanzieren.
Aufgrund höherer Kreditzinsen (Risikoaufschläge der Bank) und der enormen Zinslast über Jahrzehnte schneidet die Vollfinanzierung beim reinen Vermögensaufbau häufig schlechter ab, als wenn dieselbe monatliche Mehrbelastung diszipliniert auf ein Sparkonto überwiesen wird.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Nein. Ein Eigenheim bietet Unabhängigkeit von Vermietern und Mieterhöhungen, bindet aber Kapital und verursacht laufende Erhaltungsaufwände. Mieten bietet Flexibilität und erlaubt den kontinuierlichen Aufbau von verzinstem Barvermögen. Welche Variante mathematisch gewinnt, hängt von den tatsächlichen Zinsen, Mieten und Wertsteigerungen ab.
Opportunitätskosten beziffern den finanziellen Ertrag, der Ihnen entgeht, weil Sie Ihr Geld in die Immobilie gesteckt haben, anstatt es gewinnbringend anderweitig anzulegen. Dieser Zinsverlust wird im Rechner als Gegenposition zum Hauswert abgebildet.
Ein Eigenheim verliert ohne kontinuierliche Modernisierungen (z. B. Heizung, Dach, Sanitär) über die Jahre an Wert. Banken und Verbraucherschützer kalkulieren daher mit 1,0 % bis 2,0 % des Gebäudewerts pro Jahr für Rücklagen, die das monatliche Wohnbudget des Käufers zusätzlich belasten.
Ausdrücklich nein. ServiceHypo AI stellt ein reines mathematisches Simulationsmodell zur Verfügung. Es werden weder bestimmte Anlageprodukte empfohlen noch Prognosen über die künftige Zins-, Aktien- oder Immobilienmarktentwicklung abgegeben.